© YONHAP News

من المنتظر أن تقوم الحكومة الكورية بتحديد ما يسمى بـ"سقف سعر البيع المسبق" للشقق الجديدة التي سيتم بناؤها على مواقع الإسكان للملكية الخاصة. وفي جلسة برلمانية عُقدت يوم 10 يوليو، قالت وزيرة الأراضي والبنية التحتية والنقل "كيم هيون مي" إن الوقت قد حان للنظر في وضع قيود على أسعار البيع المسبق للشقق الخاصة، وأن الحكومة تدرس حاليا موعد وكيفية تنفيذ هذا النظام.

"تشيه أون يونغ" مدير المركز الكوري لأبحاث المدن والبيئة: 

في أغسطس من عام 2017، أعلنت الحكومة عن تدابير لتخفيف الشروط لوضع سقف على أسعار ما قبل البيع للشقق الجديدة التي سيتم بناؤها على أراضٍ خاصة. وفي نوفمبر من نفس العام، أنهت الحكومة إعداد مرسوم منقح للقانون ذي الصلة. بمعنى آخر، أصبحت الحكومة مستعدة تمامًا لتنفيذ هذه الإجراءات. وكانت الحكومة السابقة قد عززت في عام 2014 شروط نظام الحد الأقصى لأسعار البيع. ونظرًا للوائح الصارمة، لم يتم تطبيق حد السعر على أي شقق خاصة جديدة منذ ذلك الحين. وبموجب القاعدة الحالية، يمكن للحكومة أن تفرض سقفًا على أسعار بيع ما قبل البناء للشقق الجديدة إذا زاد متوسط أسعار الشقق الحالية في المناطق المحيطة بأكثر من الضعف على مؤشر أسعار المستهلك على مدار الـ12 شهرًا الماضية. الحكومة تدرس تخفيف هذا الشرط لجعل العديد من الشقق الجديدة تخضع لضوابط الأسعار.

في كوريا، تُباع الشقق الجديدة عادة قبل اكتمال البناء. ويتم تحديد أسعار ما قبل البيع من قبل الحكومة على أساس قيمة الأرض، وتكاليف البناء الأساسية، بالإضافة إلى الأرباح المناسبة للمالكين. وفي الوقت الحاضر، يتم تطبيق نظام سقف سعر البيع بالفعل على المنازل التي سيتم بناؤها في مواقع الإسكان العامة فقط، وذلك بسبب المتطلبات الصارمة للمنازل الموجودة على أراضي الإسكان المملوكة ملكية خاصة. ولكن نظرا لأن الحكومة قررت تخفيف الظروف قبل عامين، فإنها قد تنفذ أيضًا نظام الحد الأقصى للأسعار للشقق الجديدة التي يتم بناؤها بشكل خاص، بمجرد مراجعة المرسوم التنفيذي ذي الصلة. وهذا يعني أن الحكومة كانت مستعدة بالفعل لتنفيذ هذا النظام. إذن لماذا تحركت الحكومة لتقديمه في هذه المرحلة بالذات؟

المدير "تشيه أون يونغ": 

أعتقد أن السبب في زيادة أسعار المنازل في كوريا الجنوبية خلال السنوات الأخيرة يرجع أساسًا إلى الإلغاء الفعلي لنظام سقف أسعار ما قبل البيع في ديسمبر من عام 2014. فقبل ذلك، كان يتم تحديد أسعار المنازل قبل البيع بمبلغ 40 مليون وون لكل وحدة "بيونغ"، أي لكل 3.3 متر مربع. ولكن بعد عام 2014، تجاوزت هذه الأسعار 40 مليون وون، خاصة في منطقة "كانغ نام" التي تقع إلى الجنوب من نهر الهان، حتى إن البعض يقول إن الأسعار في الحالات القصوى هناك قد تصل إلى 100 مليون وون لكل 3.3 متر مربع.

ونظرا للارتفاع الحاد في أسعار بيع الشقق الجديدة، رأت الحكومة الحالية إعادة تطبيق هذا النظام. ففي شهر مايو، ارتفعت أسعار الشقق الخاصة التي تم بيعها في سيول بنسبة 12.54% مقارنة بالعام السابق، وهي نسبة كبيرة جدا. وتفضل بعض شركات البناء بيع شقق جديدة بعد البناء لتجنب مثل تلك اللوائح، وهذا سبب آخر يجعل الحكومة تفكر في تطبيق نظام الحد الأقصى للسعر. ولكن هناك أيضًا مخاوف بشأن الآثار الجانبية المحتملة لهذه الإجراءات.

المدير "تشيه أون يونغ": 

سيؤدي تنفيذ حد سعر البيع المسبق إلى انخفاض أسعار الشقق الجديدة. لقد تم تقديم النظام لأول مرة في عام 2007 في ظل حكومة "روه مو هيون"، وبقيت أسعار المنازل مستقرة حتى عام 2013. لكن هناك مخاوف من أن تطبيق هذا النظام سوف يؤدي إلى تخفيض جودة المنازل الجديدة وأيضا انخفاض المعروض من المساكن وارتفاع أسعار المنازل في نهاية المطاف. في الواقع، ارتفعت أسعار المساكن بشكل كبير منذ عام 2014 عندما تم إلغاء النظام. ويشعر الكثيرون بالقلق من أن تطبيق النظام مجددا سيولد ما يسمى بـ"تأثير البالون". 

يقول المراقبون إن انخفاض أسعار بيع الشقق الجديدة سيضر بربحية شركات البناء. وقد توقفت بعض شركات البناء عن توفير الشقق في مايو 1988 متعللةً بتدهور الربحية، وبالتالي لم يتم عرض أي منزل جديد على مدار الأشهر السبعة التالية. وبالمثل، أدى تطبيق نظام سقف أسعار ما قبل البيع في عام 2007 إلى انخفاض المعروض من المنازل. وفي ظل كل هذه التوقعات والمخاوف، تدرس الحكومة الوقت المناسب لتنفيذ الخطة.

المدير "تشيه أون يونغ": 

يبدو أن الحكومة تراقب بعناية وضع السوق في الوقت الحالي، فقد ظلت أسعار المساكن مستقرة أو انخفضت لبعض الوقت، لكنها ارتفعت قليلاً في الآونة الأخيرة. أعتقد أن الوقت سيكون متأخرا إذا قامت الحكومة بتنفيذ سياساتها بعد أن تحدث مشاكل. فالسياسات الجيدة هي التي يمكن أن تمنع حدوث المشاكل المحتملة. من الضروري أن تتخذ الحكومة إجراءات عندما تكون هناك علامات على وجود مشاكل في المستقبل. ولذلك أعتقد أن الحكومة ستنفذ الخطة قريبا.

عملية تخفيف شروط حدود أسعار ما قبل البيع لا تتطلب إجراءات برلمانية. وإذا تمت الموافقة عليها في اجتماعات مجلس الوزراء هذا الشهر، فسوف يمكن أن يدخل المرسوم المعدل في هذا الشأن حيز التنفيذ اعتبارًا من سبتمبر. ومع ذلك، قد تضع الحكومة فترة سماح، أو تعلن عن تدابير إضافية لتقليل حدوث صدمة في السوق، وبعد ذلك، سيمكن تطبيق النظام بشكل كامل في أكتوبر أو نوفمبر. 

المدير "تشيه أون يونغ": 

لقد كشفت بعض اللوائح، بما في ذلك سياسة مراجعة أسعار ما قبل البيع، عن حدودها. فعلى سبيل المثال، لا يخضع الذين يقومون بالبناء ويختارون بيع شقق جديدة بعد انتهاء البناء، لمراجعة الأسعار قبل البيع، ولذا فهم أحرار في تحديد الأسعار حسب رغبتهم. أيضًا، يمكن أن يؤدي تطبيق النظام الجديد فقط في مناطق معينة إلى توليد تأثير غير مرغوب فيه، بحيث يتم رفع أسعار المساكن في مناطق أخرى بدلاً من ذلك. هناك أسباب لكل هذه المخاوف، بالنظر إلى الكمية الهائلة من الأموال العائمة في السوق والطلب القوي على المضاربة. لذلك ينبغي تنفيذ التدابير الجديدة على نطاق أوسع. وبعد أن تعلمت الحكومة الحالية دروسا من السياسات السابقة، فهي تحتاج إلى إغلاق أي ثغرة ممكنة وصياغة خطة مدروسة جيدًا.