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韩国政府将推出所谓的预售价上限，限制在私人住宅用地上建造新公寓的价格。 在7月10日的国会会议上，韩国国土交通部长官金贤美（音译：김현미）表示，现在是时候对私人公寓的建筑预售价进行限制了，政府正在研究何时以及如何实施该措施。今天，我们邀请到了韩国城市研究所的崔恩英（音译：최은영）所长，与她共同聊一聊韩国政府调控房价上涨的措施。

2017年8月，政府推出了一系列措施，以便为私人土地建造新公寓的售价设定上限。同年11月，政府完成了相关法案的修订法令。换句话说，政府已做好充分准备来实施该措施。2014年，朴槿惠政府提高了预售价上限制度的条件。虽然推出了一系列严格的规定，但是那之后，价格限制从未真正应用于任何新的私人公寓。根据现行规定，如果周边地区现有公寓的平均价格比过去12个月的消费者价格指数翻了一番，那么政府可以对新公寓的建筑售价设置上限。政府正在考虑放宽这一条件，以适用于更多新公寓。

在韩国，新公寓通常在建设完成之前就售出了。预售价格由政府根据土地价值、基本建设成本加上建筑商的适当利润确定。目前，由于对私人住宅用地的严格要求，预售价格上限制度实际上只适用于在公共住宅用地上建造的房屋。然而，由于政府两年前决定放宽条件，一旦修改相关法令，就可以实施私人建造新公寓价格上限制度。这意味着政府已经准备好实施该制度。那么，为什么政府会在这个特定的时间点推出这项措施呢？

近年来，房价暴涨主要是由于2014年12月取消了预售价格上限制度。在此之前，房屋的预售价格上限为每3.3平方米4000万韩元。然而，自2014年以来，预售价格远远超过了4000万韩元，特别是在汉江以南的江南地区。有人甚至推测，极端情况下，房价甚至高达每3.3平方米1亿韩元。

正是因为新公寓的预售价格急剧上涨，政府正在考虑重新实施这项措施。5月份，首尔私人公寓预售价格较去年同期上涨12.54％。与首都现有公寓价格增幅1.96％相比，新建私人公寓的价格增长速度更快。一些建筑商倾向于在建成后出售新公寓以规避这些规定，这也是政府考虑引入价格上限制度的另一个原因。但也有人担心这项措施可能产生潜在的副作用。

执行预售价格限制将导致新公寓的价格下跌。这项措施于2007年由卢武铉政府首次推出，2013年之前房价一直保持稳定，但这一措施可能会降低新房质量，导致房屋供应减少和房价上涨。2014年之后，这一措施实际上已被取消，房价出现大幅上涨。许多人担心它会产生所谓的弹簧效应。

较低的预售价格将影响建筑公司的盈利能力。1988年5月以后，一些建筑上停止供应公寓，理由是盈利水平太差。在接下来的7个月里，没有私人住宅可供预售。同样，2007年推出的预售价格上限导致房屋供应量减少。在重新引入这项措施后，政府正在研究执行该计划的适当时机。

看来政府现在正在密切关注市场形势。房价曾一度保持稳定或呈现一段时间的下跌趋势，但最近略有上涨。如果政府在问题出现后执行政策，就将为时已晚。好的政策是可以防止潜在问题发生的政策。当有问题出现时，政府有必要采取行动。从目前情况来看，政府不久后将实施该计划。

实施放宽预售价格限制条件的法令不需要立法程序。如果在本月的内阁会议上获得批准，修订后的法令可以从9月起生效，公布法令后有40天宽限期。尽管如此，政府仍可延长宽限期或推出其他措施，以尽量减少对市场的冲击。这一法令将可能在10月份或11月份投入使用。事实上，监管的内容比监管期限更重要。

审查预售价格等政策有一定的局限性。例如，在建造后出售新公寓的建筑商不需要进行预售价格审查，因此他们可以随意设定价格。此外，仅在特定区域内推出新措施可能会产生弹簧效应，从而推高其他地区的住宅价格。考虑到市场上大量的流动资金和强劲的投机需求，这些担忧是非常合理的，因此，应该更广泛地实施新措施，从以前的政策中汲取教训，政府需要消除任何可能产生的漏洞并制定一个深思熟虑的计划。

控制在私人土地上建造新公寓的价格将对房地产市场产生重大影响。考虑到对这项政策下行风险的担忧，政府在实施之前必须从长远的角度仔细考量相关政策。