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经济

聚焦韩国房地产新政

#经济焦点 l 2019-07-15

经济透视

© YONHAP News

韩国政府将推出所谓的预售价上限,限制在私人住宅用地上建造新公寓的价格。 在7月10日的国会会议上,韩国国土交通部长官金贤美(音译:김현미)表示,现在是时候对私人公寓的建筑预售价进行限制了,政府正在研究何时以及如何实施该措施。今天,我们邀请到了韩国城市研究所的崔恩英(音译:최은영)所长,与她共同聊一聊韩国政府调控房价上涨的措施。


2017年8月,政府推出了一系列措施,以便为私人土地建造新公寓的售价设定上限。同年11月,政府完成了相关法案的修订法令。换句话说,政府已做好充分准备来实施该措施。2014年,朴槿惠政府提高了预售价上限制度的条件。虽然推出了一系列严格的规定,但是那之后,价格限制从未真正应用于任何新的私人公寓。根据现行规定,如果周边地区现有公寓的平均价格比过去12个月的消费者价格指数翻了一番,那么政府可以对新公寓的建筑售价设置上限。政府正在考虑放宽这一条件,以适用于更多新公寓。


在韩国,新公寓通常在建设完成之前就售出了。预售价格由政府根据土地价值、基本建设成本加上建筑商的适当利润确定。目前,由于对私人住宅用地的严格要求,预售价格上限制度实际上只适用于在公共住宅用地上建造的房屋。然而,由于政府两年前决定放宽条件,一旦修改相关法令,就可以实施私人建造新公寓价格上限制度。这意味着政府已经准备好实施该制度。那么,为什么政府会在这个特定的时间点推出这项措施呢?


近年来,房价暴涨主要是由于2014年12月取消了预售价格上限制度。在此之前,房屋的预售价格上限为每3.3平方米4000万韩元。然而,自2014年以来,预售价格远远超过了4000万韩元,特别是在汉江以南的江南地区。有人甚至推测,极端情况下,房价甚至高达每3.3平方米1亿韩元。


正是因为新公寓的预售价格急剧上涨,政府正在考虑重新实施这项措施。5月份,首尔私人公寓预售价格较去年同期上涨12.54%。与首都现有公寓价格增幅1.96%相比,新建私人公寓的价格增长速度更快。一些建筑商倾向于在建成后出售新公寓以规避这些规定,这也是政府考虑引入价格上限制度的另一个原因。但也有人担心这项措施可能产生潜在的副作用。


执行预售价格限制将导致新公寓的价格下跌。这项措施于2007年由卢武铉政府首次推出,2013年之前房价一直保持稳定,但这一措施可能会降低新房质量,导致房屋供应减少和房价上涨。2014年之后,这一措施实际上已被取消,房价出现大幅上涨。许多人担心它会产生所谓的弹簧效应。


较低的预售价格将影响建筑公司的盈利能力。1988年5月以后,一些建筑上停止供应公寓,理由是盈利水平太差。在接下来的7个月里,没有私人住宅可供预售。同样,2007年推出的预售价格上限导致房屋供应量减少。在重新引入这项措施后,政府正在研究执行该计划的适当时机。


看来政府现在正在密切关注市场形势。房价曾一度保持稳定或呈现一段时间的下跌趋势,但最近略有上涨。如果政府在问题出现后执行政策,就将为时已晚。好的政策是可以防止潜在问题发生的政策。当有问题出现时,政府有必要采取行动。从目前情况来看,政府不久后将实施该计划。


实施放宽预售价格限制条件的法令不需要立法程序。如果在本月的内阁会议上获得批准,修订后的法令可以从9月起生效,公布法令后有40天宽限期。尽管如此,政府仍可延长宽限期或推出其他措施,以尽量减少对市场的冲击。这一法令将可能在10月份或11月份投入使用。事实上,监管的内容比监管期限更重要。


审查预售价格等政策有一定的局限性。例如,在建造后出售新公寓的建筑商不需要进行预售价格审查,因此他们可以随意设定价格。此外,仅在特定区域内推出新措施可能会产生弹簧效应,从而推高其他地区的住宅价格。考虑到市场上大量的流动资金和强劲的投机需求,这些担忧是非常合理的,因此,应该更广泛地实施新措施,从以前的政策中汲取教训,政府需要消除任何可能产生的漏洞并制定一个深思熟虑的计划。


控制在私人土地上建造新公寓的价格将对房地产市场产生重大影响。考虑到对这项政策下行风险的担忧,政府在实施之前必须从长远的角度仔细考量相关政策。

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