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韩国政府最近宣布将把预施工公寓销售的价格上限扩大到私人住宅用地。在预售价格上限制度下，政府根据建筑商支付的土地购买价格、基本建设成本和建筑公司的适当利润来设定预售价格。但是，在实际实施这项政策之前，房地产市场出现了新的问题。今天，我们邀请到了韩国国民银行高级房地产分析师朴元甲（音译：박원갑）先生，与他共同聊一聊韩国房地产市场的现状。

在执行价格上限制度之前，韩国本土房地产开发公司上市了大量预售房屋。本月，房地产开发商预计将在全国范围内预售52000套新房，这是去年同期的3.2倍，也是近十年来9月份单月第二高的数字，是2015年房地产市场繁荣之后的再次爆发。随着首尔大都市区公寓价格的上涨，人们对公寓的预售越来越感兴趣。考虑到这一点，地产商似乎抢在预售价格上限政策实施之前集中上市新房。

今年9月份的新公寓供应量将大于预期，9月份通常是新房预售的热门月份。由于假期期间新公寓的申请被暂停，但房地产开发商预计将在中秋假期前后上市新房。在实施价格上限政策之前，人们争先恐后地订购新的公寓产品。

买房的竞争越来越激烈，最近首尔地区公寓楼的竞争率为203比1，多达1123人申请84平方米的单身公寓。令人难以置信的是高竞争率意味着购买新房几乎变成了一件不可能的事情。在拥挤的首尔，关于新公寓购买权的竞争非常激烈，但如此激烈的竞争也是最近三年来的第一次。显然，许多希望购房的人对预售住房市场非常感兴趣。

预售公寓价格仍然很高，因为新的房地产调控政策尚未落地。然而，预售住房市场显示出过热的迹象，因为越来越多的人认为一旦新政策实施将导致住房供应量下降。不仅预售的新房公寓价格上涨，现有的房屋价格也将上涨。

8月份，首尔的公寓价格以十个月来最快的速度增长。据韩国评估委员会称，8月份首尔公寓价格上涨0.14％，这是上个月的2倍，是去年10月份以来的最高增幅。不仅公寓价格，独立住宅和多单元房屋的价格也在上涨，尤其是在首尔南部和江南区以及城东和麻浦地区等热门住宅区，住宅价格大幅上涨。

价格上涨是由过去5年内建成的相对较新的公寓推动的。截至8月的最后一周，存量新公寓的价格已经连续9周上涨，因为预售房价格限制政策将使这些公寓的供应量下降。十年以上的公寓也正在推动房价上涨。一般来说，公寓越旧，价格越便宜，但即使是旧公寓，如果位置便利，设施齐全，最近的需求也在增长，上个月价格上涨了0.03％。最初，政府预测，由于房地产监管和新房供应量的增加，房地产市场将在下半年出现下滑并趋于稳定，然而，与政府的预期相反，房地产市场正朝着另一个方向发展。

政府预计预售价格上限制度将使房地产市场降温，因为它将抑制重建项目，推动其他公寓价格下跌，而人们对预售房屋市场的兴趣增加将抑制对现有公寓的需求。然而，市场却认为价格上限制度是公寓供应量减少的信号，在刚需购买者中引发紧张情绪。由于预计供应量减少，已经建成的房屋价格，无论是旧房还是新房，都呈上升趋势。即使是那些最初预计会受到打击的重建公寓，价格也没有大幅下跌。随着市场朝着意想不到的方向发展，一些人将目前的情况归因于预售价格上限制度，这似乎只会增加市场的混乱。

新公寓的价格调控可能会在短期内给过热的房地产市场降温。但由于政府无法抑制对良好教育设施和便利交通等优良基础设施的需求，房屋供需不平衡将导致市场扭曲。新公寓极高的竞争率和房价飙升是价格上限制度的一些副作用。很明显，房地产市场正担心新制度生效后的不确定性。这个制度预计将于10月初推出，但经济副总理洪楠基对该计划提出了新的想法，揭示了政府机构内部的分歧。显然，价格上限制度在执行之前已显示出松动的迹象。那么政府是否会按计划在10月份执行该计划呢？

由土地、基础设施和运输部长担任主席的住房政策审议委员会将选择在房价大幅上涨的地区试运行这项政策，然后再决定是否大范围实施价格上限制度。政府将更加彻底地评估该政策对经济的潜在影响，并在召开委员会会议决定付诸行动之前仔细观察市场动态。

洪楠基最近表示，政府将于10月初完成有关预售价格上限制度的实施。他说，这并不意味着政府将在10月份立即实施该制度，但会根据经济状况和房屋交易情况决定何时实施该制度。不确定性是市场最关心的问题，为了避免市场大幅动荡，政府必须发出明确的信号，说明何时以及如何执行该计划，并提出减少其副作用的措施。