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文在寅政府上台以来，首尔房价在过去三年中持续上涨。根据韩国鉴定院的数据，截至今年7月，首尔的公寓价格从2017年5月的每3.3平方米1731万韩元上涨到了2678万韩元，增幅高达54.7％。韩国房地产价格以首尔为中心持续上涨，外国购房者也大举增加，而韩国政府对本国人实施了不少管控措施，但对外国购房者却缺乏相关规制，这引发了担忧。今天，我们邀请到了韩国国民银行首席专门委员朴元甲（音译：박원갑）先生，与他共同聊一聊外国人在韩国的购房情况以及有关对策。

从2017年到今年5月份，外国人在韩国购买了大约23000套住宅，规模为7.6万亿韩元。外国人购买房产的数量逐年增加，2017年为5300套，2018年为6900套，2019年为7300套。今年截至5月份，这一数字为3500套，比去年同期增长了27％。简而言之，外国人越来越多地在韩国购买房产。过去，许多美国人在韩国购买房产，但是近年来，越来越多的中国人对韩国房地产市场表现出了极大的兴趣。2017年至今年5月份之间，中国公民在韩国进行了13000多套房产交易，远远超过美国人的4200套。值得注意的是，中国资金一直流入韩国房地产市场。

根据韩国国税厅的数据，过去2年来，有位40多岁的美国人以67亿韩元的价格购买了多达42套公寓，这些公寓分别位于首都圈和忠清地区。另有一位30多岁中国留学生在韩国购买了8套公寓，并通过出租房屋赚钱，但没有向税务机关申报租金收入。从2017年到今年5月，外国人购买了超过23000套房屋，其中33％的房屋房主并没有实际居住。此外，在此期间，有1036名外国人在韩国购买了2套或更多房屋。他们中90％的人的购买交易都集中在首尔及周边大城市。那么，外国人在韩国的购房情况怎样呢？

大多数外国人在韩国购置了用于居住或投资的房产。从外国人的角度来看，就租赁收益而言，韩国住房市场并不十分吸引人，因为收益率通常保持在1.5％左右。他们往往不会因为租金收入而购买韩国房产。最近，投资型，也就是说“差额投资”购房较多，所以外国人购买的房产中有33％的房屋房主并未实际居住。另外，还有170名外国人购买了3套或更多房屋。外国人在韩国的房屋投资模式与韩国本地人非常相似。

外国人进行的投机性住房交易似乎助长了韩国房地产价格上涨，尤其是在首尔。外国人越来越多的购买房地产已经引起了韩国本地居民的争议。对于韩国人来说，由于贷款限制，购买公寓变得越来越困难。但是，外国人只要向韩国政府申报，就可以用从其国家带来的钱在韩国购买房屋。而且政府也没有去调查他们是否实际居住。换句话说，某些房地产法规不适用于外国人。由于这些原因，分析人士说，每当韩国政府宣布新的房地产措施时，外国人的住房交易就会进一步增加。

外国买家不会对韩国房地产市场产生太大影响，但是许多人指出，政府严格的房地产法规严格限制了韩国人，而外国人则不受限制。实际上，抵押贷款对韩国人有严格的规定，而外国人可以用在国外筹措的资金在韩国购买房产。针对外国人的规制较少引起了对韩国购房者反向歧视的争议。

由于这些原因，越来越多的人要求制定适用于外国购房者的法规。据报道，执政党共同民主党和政府正在审查一项相关法案，国会是否会批准尚有待观察。那么，其他国家和地区针对外国资本投资房地产市场有着怎样的政策呢？

一些国家通过加重税收来控制外国资本过度流入当地房地产市场。加拿大对在温哥华购买住宅的外国人征收20％的购置税。也就是说，如果一个外国人买了100万美元的房子，那么他必须支付20万美元的购置税。在澳大利亚，购买价值超过5000万美元房产的外国人必须获得外国投资审查委员会的批准。新加坡也对在新加坡购买房产的外国人征收20％的购置税。大量外国资金流入的国家对外国人征收高额购置税，以遏制外国人对房地产的投机活动。

房价飞涨，首尔并非首当其冲。全世界的主要城市都在努力应对住房和租金价格飙升的问题，许多政府正在忙于制定相关对策。中国金融部门于本月初开始收紧贷款法规，以阻止当地房地产市场过热。英国和瑞典最近大幅限制了住房贷款，而加拿大则提高了外国人的房产交易税。日本的房价也出现上涨。报道说，东京市中心一些公寓的房价泡沫类似于上世纪90年代初的水平。全球过热的房地产市场与新冠疫情密切相关。在超低利率时代，政府释放更多资金导致大量的流动性资金流入房地产市场。在这种情况下，更多的外国投机力量可能会破坏韩国的房地产市场。如果发生这种情况，那些以购买自住房为目的的购房者的利益将遭受巨大损失。

政府有必要保护那些需要实际住房的人，同时通过更严格的规定阻止投机性投资。韩国政府提出了一项法案，对购买后6个月内没有居住的外国人征收20％的购置税。政府还考虑对购买后没有居住在所购置公寓里的外国人征收综合房地产税等增收税金。预计在野党也将提出类似措施，以阻止外国人进行房地产投机活动，保护以居住为目的的购房者。

购买自住房屋应该不是问题，但是无论国籍如何，以投机为目的的房地产投资都应受到严格监管，以防止市场过热。当前迫切需要采取措施，阻止投机性外国资本进入韩国房地产市场，因为这可能会扰乱韩国本土房地产市场。