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Vor sechs Monaten verkündete Südkoreas Regierung eine Reihe von strengen Maßnahmen, die sich gegen die Spekulationen im damals überhitzten Immobilienmarkt richten sollten. Die Regulierungen sehen striktere Kriterien für die Kreditvergabe und weniger Steuervergünstigungen vor. Als Folge davon ist der Handel nahezu eingefroren. Zum Thema sagt der Grundstücksexperte Park Won-gap von der KB Kookmin Bank:

Der Umfrageindex für den Wohnungsverkauf gibt die Stimmung der Anbieter oder Bauherren mit Blick auf die Bedingungen für den Verkauf neuer Apartments auf monatlicher Basis wieder. Ein Wert über 100 bedeutet, dass es mehr Optimisten als Pessimisten gibt. Der landesweite Index für diesen Monat fiel auf 63, obwohl der Wert in Seoul bei 79,6, in Daejeon bei 77 und in Daegu bei 75 lag. Die Indexwerte in den Provinzregionen gehen weiter zurück, in einigen Gebieten auf 40 bis 60. Die Werte zeigen, dass die negative Stimmung überwiegt. 

Normalerweise geht die Nachfrage nach neuen Wohnungen im Frühling nach oben. Doch das ist in diesem Jahr nicht der Fall. Die niedrigen Indexwerte zeigen an, dass die Erwartungen der Anbieter nicht besonders hoch sind. Auch die Immobilientransaktionen sind zurückgegangen. In Seoul wurden im vergangenen September 19.000 Wohnungskäufe gezählt, im Januar waren es nur 6.040. Landesweit fiel die Zahl von 70.000 auf 50.000. Die Interessenten scheinen darauf zu warten, dass die Preise, die wegen der strikten Kreditvorschriften zurückgegangen sind, weiter fallen. Der Knick im Immobilienmarkt betrifft auch die Jeonse-Preise. Jeonse ist ein System, bei dem die Mieter statt einer monatlichen Miete eine große Summe für das Recht hinterlegen, in einer Wohnung oder einem Haus zu wohnen. Das Geld wird bei Beendigung der üblicherweise zweijährigen Vertragsdauer zurückgezahlt:

Die Hausbesitzer erwarten keinen Profit mehr durch Jeonse, das langfristig angelegt ist. Jeonse-Verträge tendieren dazu, die Angebots- und Nachfragesituation zu reflektieren. In den vergangenen drei Jahren wurden im ganzen Land 1,2 Millionen neue Apartments angeboten. Der Markt ist mit neuen Wohnungen überflutet, was dazu führt, dass die Jeonse-Preise nicht mehr ansteigen. Die Nachfrage nach einem Wohnungswechsel ist ebenfalls auf einem niedrigen Niveau. Die Mieter bevorzugen es, ihre Wohnverträge zu verlängern. Der Markt für Wohnungshandel und der Jeonse-Markt scheinen ähnliche Muster zu zeigen. Der Trend war in den vergangenen Jahren anders. 

Nach  Angaben des koreanischen Begutachter-Gremiums sind die Jeonse-Preise für Apartments in Seoul 19 Wochen nacheinander zurückgegangen. Das heißt, die Mieter brauchen in der Regel ihre Wohnungen nicht zu wechseln, weil auch die Hinterlegungssummen oder Jeonse-Beträge nicht steigen:

Es wird angenommen, dass sich der Wohnungsmarkt stabilisiert hat. Doch angesichts der niedrigen Zinsen und der übermäßigen Liquidität ist es schwierig zu sagen, dass der Markt vollständig stabil ist. Er wird wohl in der ersten Jahreshälfte weiter eine fallende Tendenz zeigen. Auch die Wohnungstransaktionen werden wohl während des ganzen Jahres stagnieren. Weniger Verkäufe weisen auf ein Schrumpfen der Nachfrage hin. Die Wohnungspreise sind in den vergangenen Jahren nach oben geschnellt, besonders in Seoul. In einigen Hauptstadtbezirken haben sich die Preise im Vergleich zu fünf Jahren zuvor mehr als verdoppelt. In diesem Jahr ist eine Anpassung unvermeidlich. 

Der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen ist in Seoul 17 Wochen nacheinander zurückgegangen. Experten sind eher zurückhaltend, daraus zu schließen, dass sinkende Transaktionen zu einer Stabilität des Marktes führen. Nach den Anti-Spekulationsmaßnahmen im September sind einige Wohnungspreise um Hunderte von Millionen Won gefallen, so dass sie in den Handel kamen. Doch handelt es sich dabei eher um Objekte in spekulativen Bezirken. Immer mehr potenzielle Käufer nehmen dagegen eine Wartehaltung ein: 

Allgemein war es schwierig für Mieter, wegen der steigenden Preise Jeonse-Wohnungen zu ergattern. Jetzt ist es eher umgekehrt. Für einige Hausbesitzer ist es schwierig, neue Mieter zu kriegen. Einige Mieter erhalten sogar ihre Hinterlegungsbeträge nicht zurück, weil der Vermieter keinen neuen Nachmieter findet. Wenn die Wohnungspreise zurückgehen, kann sich der Wert des Eigentums bis zu einem Punkt verringern, dass er geringer ist als was den Kreditgebern geschuldet wird. Diese Liegenschaften werden im Markt auch als „Blechdosen-Häuser“ bezeichnet. Dieses Problem kann in einigen Regionen entstehen. 

Der Experte Park fordert, dass die Regierung ihre Wohnungspolitik anpassen sollte, um die unerwarteten Nebeneffekte möglichst klein zu halten: 

Im Moment ist es nötig, die Auswirkung der Wohnungspolitik auf den Markt zu beobachten. Falls die Regierung zu dem Schluss kommt, dass der Markt stabil ist, könnte sie einige Regularien lockern, wie etwa eine Änderung der Erwerbssteuer und der Kapitalgewinnsteuer, um den Wohnungshandel anzukurbeln. 

Die Anti-Spekulationsmaßnahmen vom 13. September haben sich als sehr effektiv erwiesen, insofern sie verhindert haben, dass die Wohnungsmarktblase geplatzt ist. Jetzt wäre es an der Zeit, zu überlegen, mit den Maßnahmen flexibler umzugehen.