© YONHAP News

Pemerintah Korea Selatan akan menerapkan apa yang disebut ‘batas harga maksimal pemasaran’ untuk apartemen baru yang akan dibangun di tanah perumahan milik pribadi. Dalam sesi parlemen pada tanggal 10 Juli, Menteri Pertanahan dan Transportasi Kim Hyun-mee mengatakan sudah waktunya untuk mempertimbangkan penerapan batasan pada harga jual pra-konstruksi apartemen di tanah milik pribadi, dan pemerintah Korea Selatan sedang memeriksa dengan cermat kapan dan bagaimana cara menerapkan sistem ini. Berikut, direktur Choi Eun-young최은영 di Lembaga Riset Kota dan Lingkungan Korea, siap mendiskusikan langkah pemerintah Korea Selatan yang bertujuan membatasi kenaikan harga properti atau real estate. 

Pada bulan Agustus 2017, pemerintah Korea Selatan mengumumkan langkah-langkah untuk meringankan kondisi dengan menetapkan batas harga maksimal pemasaran apartemen baru yang akan dibangun di tanah milik pribadi. Pada bulan November tahun yang sama, pemerintah Korea Selatan telah selesai mengatur keputusan revisi dari tindakan yang relevan. Dengan kata lain, Korea Selatan tampaknya sudah sepenuhnya siap untuk mengimplementasikan langkah tersebut. Pada tahun 2014, pemerintahan Park Geun-hye sebelumnya pernah memperkuat peraturan untuk sistem batas maksimal harga pemasaran. Karena peraturan yang ketat, batas harga maksimal tidak pernah benar-benar diterapkan ke apartemen swasta baru sejak saat itu. Di bawah aturan saat ini, pemerintah dapat mengenakan batas maksimal pada harga pemasaran apartemen baru yang belum dibangun jika harga rata-rata apartemen yang ada di sekitarnya lebih dari dua kali lipat indeks harga konsumen selama 12 bulan sebelumnya. Pemerintah sedang mempertimbangkan pelonggaran syarat agar lebih banyak apartemen baru yang berada di bawah kontrol harga.

Di Korea Selatan, apartemen baru biasanya sudah mulai dipasarkan sebelum pembangunan selesai. Harga pemasaran ditentukan oleh pemerintah berdasarkan nilai tanah dan biaya konstruksi, ditambah keuntungan yang sesuai untuk perusahaan konstruksi. Saat ini, sistem plafon harga pemasaran sebenarnya diterapkan pada rumah yang akan dibangun di lokasi perumahan umum saja, karena persyaratan ketat diterapkan di lahan perumahan milik pribadi.

Namun, ketika pemerintah memutuskan untuk melonggarkan persyaratan tersebut dua tahun lalu, pihaknya juga dapat melaksanakan sistem batas harga untuk apartemen baru yang dibangun secara pribadi setelah merevisi peraturan pelaksanaan yang relevan. Artinya pemerintah sudah siap menerapkan sistem ini. Tetapi mengapa pemerintah Korea Selatan baru memperkenalkannya pada saat ini?

Saya pikir penyebab utama harga rumah yang meroket dalam beberapa tahun terakhir disebabkan oleh penghapusan sistem batas maksimal harga pemasaran pada bulan Desember 2014. Sebelumnya, harga pemasaran rumah dibatasi 40 juta won per 3,3 meter persegi. Namun, sejak 2014, harga seperti itu telah jauh melampaui 40 juta won, khususnya di daerah Gangnam, selatan Sungai Han. Beberapa bahkan berspekulasi bahwa harga dalam kasus-kasus ekstrem mencapai 100 juta won per 3,3 meter persegi. 

Mengingat kenaikan tajam harga jual apartemen baru, pemerintah Korea Selatan mempertimbangkan untuk menerapkan kembali sistem tersebut. Pada bulan Mei, harga pemasaran apartemen pribadi di Seoul naik 12,54 persen dari tahun sebelumnya. Laju pertumbuhan ini hampir sepuluh kali lipat jika dibandingkan dengan pertumbuhan 1,96 persen dalam harga apartemen yang ada di ibukota selama periode Mei tahun lalu hingga Mei tahun ini. Beberapa pebisnis lebih suka menjual apartemen baru setelah konstruksi rampung untuk menghindari beberapa peraturan, dan ini adalah alasan lain mengapa pemerintah mengkaji kembali pelaksanaan sistem pembatasan harga. Tetapi ada juga kekhawatiran tentang potensi efek samping dari langkah tersebut.

Eksekusi batas harga pemasaran sebelum konstruksi akan menyebabkan harga apartemen baru turun. Sistem ini pertama kali diperkenalkan pada tahun 2007 di bawah pemerintahan Roh Moo-hyun, dan harga rumah tetap stabil hingga 2013. Tetapi sistem ini memang dikhawatirkan menurunkan kualitas rumah baru dan hanya mengakibatkan turunnya pasokan rumah dan naiknya harga rumah. Sebenarnya harga rumah sudah naik secara drastis sejak 2014 ketika sistem itu dihapus. Banyak yang khawatir bahwa itu akan mendorong apa yang disebut dengan fenomena balon atau pegas.

Penurunan harga pemasaran dari apartemen baru dengan pelaksaan sistem ini akan mengurangi keuntungan perusahaan konstruksi. Sebelumnya beberapa perusahaan pembangun sempat berhenti memasok apartemen pada Mei 1988, dengan alasan memburuknya profitabilitas. Selama tujuh bulan berikutnya, tidak ada satu pun aparteman pribadi yang ditawarkan untuk dijual. Demikian pula, penerapan sistem batas maksimal harga pemasaran pada tahun 2007 tetap menimbulkan berkurangnya pasokan rumah. Di tengah harapan dan kekhawatiran tentang diterapkannya kembali sistem tersebut, pemerintah Korea Selatan sedang memperhatikan saat yang tepat untuk melaksanakan rencana tersebut.

Tampaknya pemerintah Korea Selatan tengah memperhatikan situasi pasar saat ini. Harga rumah tetap stabil atau turun untuk beberapa waktu, tetapi mengalami sedikit peningkatan pada akhir-akhir ini. Menurut saya sudah terlambat jika pemerintah melakukan kebijakan setelah masalah bermunculan. Kebijakan yang baik adalah langkah yang dapat mencegah terjadinya masalah. Penting bagi pemerintah untuk mengambil tindakan ketika ada tanda-tanda munculnya masalah di tahap awal. Saya kira pemerintah akan tidak lama lagi mengimplementasikan rencana itu.

Revisi dari keputusan pemerintah yang menyerukan pelonggaran persyaratan untuk batas harga pemasaran tidak memerlukan proses legislatif. Jika disetujui dalam rapat kabinet bulan ini, revisi dapat mulai berlaku mulai bulan September, bahkan mempertimbangkan periode 40 hari sebelum pengumuman undang-undang. 

Namun, pemerintah dapat mengizinkan masa tenggang tertentu atau mengumumkan langkah-langkah tambahan untuk meminimalkan guncangan pasar. Kemudian, sistem tersebut dapat diberlakukan pada bulan Oktober atau November mendatang. Tetapi isi yang harus diatur sebenarnya lebih penting daripada waktu pemberlakuannya.

Sejumlah peraturan, termasuk kebijakan peninjauan harga pemasaran, tentu mempunyai keterbatasan masing-masing. Misalnya, perusahaan konstruksi yang memilih untuk menjual apartemen baru setelah konstruksi, tidak dikenakan peninjauan harga pemasaran, lalu mereka bebas untuk menetapkan harga sesuka hati. Terlebih, pengenalan sistem baru hanya di area tertentu dapat menghasilkan efek balon yang tidak diinginkan, seperti meningkatkan harga perumahan di wilayah lain. Ada alasan untuk kekhawatiran ini, mengingat sejumlah besar uang mengambang di pasar dan permintaan spekulatif yang kuat. Jadi langkah baru harus diterapkan secara lebih luas. Memperhatikan kebijakan sebelumnya, pemerintah Korea Selatan perlu mencegah kemungkinan timbulnya celah dan juga menyusun rencana yang baik dan tepat. 

Kontrol harga pemasaran apartemen baru yang dibangun di atas tanah milik pribadi akan berdampak signifikan pada pasar real estate. Mengingat kekhawatiran atas beberapa risiko, pemerintah harus berhati-hati dalam memeriksa kebijakan yang relevan dengan perspektif jangka panjang sebelum menerapkannya.