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한국 정부가 그동안 공공택지 아파트에만 적용되던 '분양가 상한제'를 민간 택지 아파트로 확대하는 정책을 예고했다.‘분양가 상한제'는 아파트를 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정이윤을 보탠 분양 가격을 산정한 뒤, 그 이하로만 분양하게 하는 제도다. 

이 제도의 확대가 발표된 이후, 부동산 시장에 새로운 문제가 불거지는 풍선효과가 나타나고 있다. 박원갑, KB국민은행 부동산수석 전문위원과 부동산 시장을 진단한다. 

  

9월 5만 2000가구 공급폭탄… 분양가상한제 역설

다음 달 분양 예정인 새 아파트의 물량은 전국적으로 5만 2천여 가구다. 이는 연중 최대치로 지난 해 같은 기간보다 3배 이상 많다. 전형적인 가을 분양대목을 고려하더라도 올해 9월 아파트 공급은 예상을 뛰어넘는 수준이다. 

특히 이달엔 추석까지 끼어있어서 한 주간 청약 일정이 미루어지기 때문에 연휴 전후로 분양 물량이 쏟아질 것으로 보인다. '분양가 상한제' 시행을 앞두고 청약 시장도 뜨거워지고 있다.

광풍 수준의 청약 열기

국토교통부가 지난 달 6일, 민간택지 '분양가 상한제'를 공식 발표한 이후 청약 시장은 달아오르고 있다. 아직 상한제가 적용되지 않아서 양가는 비교적 비싸다. 하지만 '분양가 상한제'가 시행되면 공급이 부족해질 것이라는 인식이 퍼지면서 청약 시장은 수백 대 1의 경쟁률을 기록하고 있다. 새로 짓는 아파트뿐 아니라 기존 집값도 상승세를 이어가고 있다.

상승세를 견인한 것은 이른바 신축으로 불리는 준공 후 5년 이하 아파트다. '분양가 상한제'로 새 아파트의 희소성이 높아질 것이라는 전망이 퍼지면서 신축 아파트는 지난 주 기준 9주 연속 상승세를 이어갔다.

최근에는 통상 준공 후 10년 이상을 지칭하는 구축 아파트들도 서울 집값 상승세에 기름을 붓고 있다. 아파트는 오래될수록 가격이 떨어지는 게 보통이지만 입지가 좋거나 생활편의시설을 누릴 수 있는 구축 아파트는 최근 수요가 몰리면서 지난 달 가격이 0.03% 상승했다.

당초 정부는 올해 하반기 주택시장은 하향 안정화가 이어질 것으로 내다봤다. 정부의 부동산 규제 정책과 신규 공급 증가 등 하방 요인이 작용할 것이라는 이유에서다. 

그런데 부동산 시장은 정부의 예측과 다른 방향으로 가고 있다.

분양가 상한제의 역설 

분양가 상한제는 단기적으로는 택 사업자의 사업 동력을 꺾어서 공급이 축소되고, 시장 열기가 식을 수 있다. 그러나 이는 향후 수요와 공급의 왜곡을 초래다. 학군과 편의 시설, 교통 등 우수한 인프라를 누리고 싶은데 그 욕구를 정부가 누르는 것까지는 불가능하기 때문이다. 결국 밀어내기 분양, 높은 청약 경쟁률, 주택 가격 상승은 '분양가 상한제'의 역설로 부동산 시장은 '분양가 상한제' 시행 이후의 불확실성을 우려하고 있다.

설사가상으로 10월 초 시행 예정이었던 '민간택지 분양가 상한제' 도입을 놓고, 홍남기 경제부총리가 제동을 걸면서 정부 부처간 이견이 돌출되고 있다. 시행도 되기 전에 흔들리는 '분양가 상한제' 계획대로 10월 초, 시행될 수 있을까?

분양가 상한제 10월에 예고대로 시행될까?

홍남기 경제 부총리는 지난 1일, "분양가 상한제는 시행령이 마련되는 10월 초에 바로 작동하는 것이 아니라 경제 여건이나 거래가격 동향 등을 고려해서 시행 시기를 결정할 것"이라고 말했다. 

시장이 가장 걱정하는 것은 불확실성이다. '분양가 상한제'를 언제, 어떻게 시행할 것인지 분명한 시그널을 줘서 지금과 같은 혼란을 막고, 부작용이 우려되는 부분은 선제적으로 대책을 마련해야겠다.