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김현미 국토교통부 장관이 민간 택지 아파트에 대한 분양가 상한제 도입을 공식화했다. 지난 7월 10일 김현미 장관은 국회에서 열린 경제 분야 대정부질문에서 "분양가 상한제 도입을 검토할 때가 됐고, 대상과 시기, 방법에 대해 면밀히 검토하고 있다"고 밝혔다. 

정부가 민간 '택지 분양가 상한제' 도입 방침을 공언하면서 배경과 추진 과정에 관심이 쏠리고 있다. 도입이 임박한 '민간 택지 분양가 상한제'를 한국도시연구소 최은영 소장과 진단한다. 

윤곽 드러나는 '민간 택지 분양가 상한제' 

분양가 상한제는 아파트를 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정이윤을 보탠 분양 가격을 산정한 뒤 그 이하로만 분양하게 하는 제도다. 현재는 공공택지에만 적용되고 있다. 

민간 택지는 까다로운 요건으로 2014년 이후 적용 사례가 없었다. 하지만 현 정부가 2017년 요건을 완화시키면서 민간 부문에 분양가 상한제를 실시하기 위해서는 주택법 시행령만 바꾸면 된다. 제도적으로는 준비됐던 '민간 택지 분양가 상한제'. 이 카드를 지금 꺼내드는 이유는 무엇일까? 

민간택지 분양가 상한제 도입 배경 

정부가 '민간 택지 분양가 상한제'를 재도입하려는 배경에는 최근의 집값 상승, 부담스러운 수준에 이른 분양가 상승세가 있다. 지난 5월 말 기준, 1년간 서울 민간 아파트 분양가는 평균 12.54% 상승했다. 작년 5월부터 올해 5월까지 서울 아파트값이 1.96% 오른 것에 비해 10배 이상 뛴 것이다. 후 분양을 통해서 분양가 규제를 피하려는 움직임도 '민간 택지 분양가 상한제' 도입을 꺼내든 요인이다. 

강남 재건축 단지 등 최근 집값 상승을 주도하는 지역들은 공정률 80% 이상에서 후분양을 하면 분양 보증 없이도 분양을 할 수 있다. 이럴 경우, 주변 시세 수준의 분양이 가능해서 

정부 차원에서 분양가를 통제할 방법이 없어진다. 그런데 '민간 택지 분양가 상한제'를 바라보는 우려의 목소리도 있다. 

민간택지 분양가상한제, 공급 줄고 풍선효과? 

민간 택지로 분양가 상한제를 확대할 경우, 신규 공급 아파트 분양가를 낮추는 효과가 나타날 수 있다. 분양 원가의 절반 이상은 택지비가 차지하는데 시세가 아닌 공시지가를 기준으로 심사를 받게 되기 때문이다. 

정부가 발표한 올해 표준지 공시지가의 시세반영률은 평균 64.8% 수준이다. 즉, 정부가 제시하는 분양가는 기존 주택 시세보다 낮게 책정될 가능성이 크다. 반면 수급 불균형 등 부작용이 나타날 수도 있다. 과거에도 채산성이 떨어진다는 이유로 건설사들이 주택 공급을 중단하면서 1988년 5월 이후 7개월 동안 서울에서 일반 분양하는 민간 아파트가 한 가구도 공급되지 않는 사태까지 발생했다. 2007년 제도가 다시 도입됐을 때도, 공급 감소는 이어졌다. 기대와 우려가 교차하는 만큼 정부는 적용 시기를 저울질하고 있다. 

민간택지 분양가상한제, 적용 시점은? 

상한제 지정요건을 완화하는 시행령 개정은 국회 입법 절차가 필요 없다. 이달 중 국무회의 의결이 이루어진다면 40일간의 입법 예고를 감안하더라도 이르면 9월부터 시행에 들어갈 수 있다. 다만 시장 충격을 줄이기 위해서 일정 기간 유예기간을 두거나 개선책을 내놓을 경우 10월이나 11월부터 시행에 들어갈 것이란 전망도 제기된다. 중요한 것은 적용 시점이 아니라 내용이다. 

사각지대없는 정책이 되도록 사전에 만전 기해야 

'민간 택지 분양가 상한제'는 민간 주택시장에 미치는 파급력이 크다. 또한 일부 부작용도 우려되는 만큼 정책을 도입할 때는 면밀한 검토와 깊고 넓은 시야가 필요해 보인다.