ⓒ YONHAP News

За три года, прошедшие после прихода к власти нынешнего правительства под руководством президента Мун Чжэ Ина, цены на жильё в Сеуле и его ближайших окрестностях возросли на 54,7%, составив в июле этого года в среднем 8 млн 927 тыс. вон или 7.507 долларов за квадратный метр. Одна из причин роста цен на жильё – активные покупки недвижимости иностранцами. Ситуацию комментирует старший аналитик по вопросам недвижимости банка Кунмин г-н Пак Вон Гап.

За период с начала 2017 по май этого года иностранцы купили в Республике Корея почти 23 тысячи квартир. Их общая стоимость оценивается в 7 трлн 600 млрд вон или 6 млрд 400 млн долларов. Покупки жилья иностранцами росли из года в год: в 2017 году куплено 5.300, в 2018 – 6.900, в 2019 – 7.300 квартир. Только за первые пять месяцев этого года иностранцы купили 3.500 квартир, что на 27% больше, чем за тот же период прошлого года. Традиционно основными иностранными покупателями недвижимости были американцы, а если точнее, то проживающие в США этнические корейцы. Но в последние годы интерес к южнокорейскому рынку недвижимости всё больше и больше проявляют китайцы. С начала 2017 по май этого года граждане Китая совершили более 13 тысяч сделок с недвижимостью, а граждане США – лишь 4.200. Китайские деньги непрерывно поступают на отечественный рынок жилья.

По данным налоговой службы, в течение двух лет некий гражданин США купил 42 небольшие квартиры на общую сумму 5 млрд 600 млн долларов в столичном регионе и провинции Чхунчхондо. Китаец со студенческой визой приобрёл восемь квартир и сдал их в аренду, но не отчитался о доходах. 33% из более чем 23 тысяч квартир, купленных иностранцами с начала 2017 по май этого года, не заняты. 1.036 иностранцев купили за этот период более двух объектов недвижимости. 90% сделок сосредоточены в Сеуле и его окрестностях. Почему иностранцы вкладывают  деньги в южнокорейскую недвижимость? Квартиры приобретаются либо для проживания, либо с целью инвестиций. Иностранцы не считают южнокорейский рынок жилья привлекательным с точки зрения доходов от сдачи в аренду, поскольку доходность  редко превышают 1,5%. Между тем, иностранцы находятся в более привилегированном положении по сравнению с местными жителями. Многие ограничения не распространяются на иностранцев, и число сделок с жильём, совершаемых ими, практически всегда увеличивается, когда правительство объявляет о новых мерах в сфере недвижимости.

Было бы неверно утверждать, что иностранные покупатели существенно влияют на южнокорейский рынок жилья. Однако корейцы вынуждены подчиняться жёстким правилам получения ипотечных ссуд, таких как строгое соотношение ссуды к стоимости и долга к доходу. Иностранцы же могут перевести из своих стран практически любую сумму. Отсутствие ограничений для иностранцев вызвало разговоры по поводу дискриминации местных покупателей.

В последнее время  всё чаще звучат призывы разработать положения о сделках с недвижимостью специально для иностранцев. Правящая Демократическая партия Тобуро и правительство пока только обсуждают соответствующий законопроект, и неизвестно, одобрит ли его Национальное собрание. 

Некоторые страны контролируют чрезмерный приток иностранного капитала на свои рынки недвижимости с помощью высоких налогов. В Канаде иностранцы облагаются 20-процентным налогом на приобретение жилой недвижимости. Например, если иностранец покупает дом за 1 млн долларов, он должен заплатить 200 тыс. долларов в качестве налога. В Австралии иностранцы, покупающие недвижимость стоимостью более 50 млн долларов, должны получить одобрение Совета по рассмотрению иностранных инвестиций. Сингапур, как и Канада, облагает иностранцев 20-процентным налогом на приобретение недвижимости. Страны, куда поступают большие суммы из-за рубежа, вводят высокие налоги для иностранцев, чтобы ограничить спекуляции недвижимостью.

Стремительно растущие цены на недвижимость – это проблема не только Сеула. Крупные города всего мира борются с резким ростом цен на жильё и аренду, и многие страны заняты разработкой контрмер. В начале августа финансовые власти Китая начали ужесточать правила выдачи кредитов, чтобы не допустить «перегрева» местного рынка недвижимости. Великобритания и Швеция недавно резко ограничили жилищные ссуды. Цены на жильё в Японии выросли, вернувшись к уровню начала 1990-х годов, когда они были максимальными за всю историю. Оживление рынков недвижимости по всему миру во многом связано с пандемией COVID-19. В эпоху сверхнизких процентных ставок огромные государственные расходы привели к притоку на рынки недвижимости большого количества ликвидности. В этой ситуации скупка недвижимости иностранцами может подорвать южнокорейский рынок жилья. Если это произойдёт, то те, кому квартиры нужны для проживания, а не для инвестиций, понесут ущерб.

Я согласен с тем, что необходимо защищать тех, кому квартиры нужны для проживания, и воспрепятствовать спекулятивным инвестициям. Правящая партия предложила законопроект о 20-процентном налоге на приобретение жилья иностранцами, которые не живут в купленных квартирах в течение шести месяцев после совершения покупок. Ожидается, что оппозиция представит аналогичные меры, направленные на пресечение спекуляций недвижимостью со стороны иностранцев и защиту тех, кто покупает дома для проживания.

Покупка квартиры для проживания не должна быть серьёзной проблемой. Но вложения в недвижимость в спекулятивных целях должны строго регулироваться.