© YONHAP News

Министр сухопутных территорий и транспорта Ким Хён Ми озвучила намерение правительства ввести систему «потолка цен» в применении ка новому жилью. Выступая 10 июля с отчётом в Национальном собрании,  министр заявила, что пришло время для рассмотрения данного вопроса, и в настоящий момент подробно обсуждается тема объектов, времени и методов реализации системы. Внимание привлекает вопрос о том, к каким переменам это приведёт на рынке жилья. Подробнее мы поговорим на данную тему с директором Корейского института развития городской среды г-жой Чхве Ын Ён. 

Можно сказать, что речь идёт об этапе внедрения системы контроля цен на новостройки. 2 августа 2017 года правительство уже ввело меры, которые смягчают условия для реализации системы в частном секторе. В ноябре были подготовлены поправки к соответствующему указу. То есть, подготовка завершена. В 2014 году правительство Пак Кын Хе усложнило условия введения ограничений на стоимость нового жилья. Тогда их разрешалось применять только в случае, если в течение трёх месяцев цены вырастут более чем на 10%, чего с тех пор не было ни разу. В 2017 году этот критерий был значительно снижен до повышения, вдвое превышающего рост потребительских цен. 

Данная система ограничивает какой-либо рост цен на новостройки после установления конкретной стоимости с учётом затрат строительных компаний. В настоящий момент это правило фактически действует только в госсекторе. Два года назад правительство смягчило условия его реализации в частном секторе. Осталось лишь внести соответствующие изменения в законодательство. Этим вопросом занялись неспроста. В последние годы резкий рост цен на рынке недвижимости ухудшает условия жизни населения. В декабре 2014 года система «потолка цен» на новостройки фактически была упразднена. До правительства Пак Кын Хе предел цен в дорогом столичном районе Каннам был строго зафиксирован и составлял 400 млн вон или 340 тыс. долларов за 3,3 кв.метра. Но после снятия ограничения отметка значительно превысила этот уровень, спровоцировав общий рост цен на рынке. По состоянию на конец мая, цены на новостройки в Сеуле в среднем выросли на 12,54% в годовом исчислении. За год до этого рост держался на уровне в 1,96%. Поэтому власти стремятся остановить чрезмерный рост цен, но без опасений не обходится. 

Система «потолка цен» приведёт к снижению цен на новое жильё. В этой связи озвучиваются опасения о том, что предложение уменьшится, а качество строительства упадёт. Обратимся к опыту предыдущего правительства. При Ро Мун Хёне в 2007 году система контроля цен на новостройки активно использовалась в частном секторе, и ситуация на рынке была стальной вплоть до 2013 года. Но после 2014 года, когда система была фактически упразднена, мы увидели резкий рост цен. Между тем, некоторые эксперты считают, что снижение предложения на рынке всё равно приведёт к росту цен. 

Ограничение роста стоимости новостроек приведёт к снижению цен на рынке. Это связано с тем, что в более половины стоимости квартиры приходится на выкуп земли, а в определении цены применяется официальная государственная оценка стоимости земли. В этом году она лишь на 64,8% отражает условия реального рынка. Однако у системы может быть и побочный эффект в виде несбалансированного предложения. В прошлом строительные компании прекращали строительство нового жилья по причине низкой рентабельности. Так, с мая по июль 1988 года в Сеуле не было построено  ни одной новой квартиры. В 2007 году, после внедрения системы «потолка цен», также наблюдался спад предложения. В такой неоднозначной ситуации правительство пытается найти сбалансированное решение. 

Насколько мне известно, правительство планирует понаблюдать за рынком. Сегодня имеется совсем незначительный рост цен, но делать выводы рано. Вероятно, власти будут действовать постепенно, в зависимости от ситуации. В политике важно не действовать после того, как возникла проблема, а реализовать функцию превентивного предотвращения проблемы. Сейчас есть небольшие признаки возможной дестабилизации рынка. Именно поэтому и нужно действовать. Мне кажется, правительство приступит к внедрению системы в ближайшее время. 

Поправки в закон о смягчении условий для применения системы «потолка цен» на новостройки не требуют утверждения парламентом. То есть, если в июле кабинет министров одобрит инициативу, то даже с учётом 40-дневной процедуры ознакомления с законопроектом, система может вступить в силу уже с сентября. Если власти решат дать рынку время на подготовку или внесут изменения, то ввод поправок в действие будет отложен до октября или ноября. Но важно не время, а содержание, чтобы правительство подошло к разработке системы очень тщательно. Её нужно применять не в определённых районах, а на обширной территории, иначе огромные средства на рынке спекуляций с недвижимостью просто уйдут в другие зоны, и проблема возникнет снова. Система «потолка цен» на новостройки окажет огромное влияние на рынок. Поэтому правительство должно проработать вопрос максимально глубоко и широко.