© YONHAP News

Giá bán trước căn hộ trong khu vực đất tư

Chính phủ Hàn Quốc chuẩn bị áp dụng cơ chế áp mức trần đối với giá bán trước (tức mở bán trước khi xây dựng) các căn hộ do khối tư nhân đầu tư. Trong phiên họp Quốc hội ngày 10/7, Bộ trưởng Địa chính và giao thông Kim Hyun-mee nhấn mạnh đã đến lúc cần mở rộng đối tượng áp dụng giá bán trước, đồng thời xem xét thời điểm và cách thức triển khai chế độ này. Trong mục Tiêu điểm kinh tế tuần này, bà Choi Eun-young, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu môi trường và đô thị Hàn Quốc thảo luận về đối sách của Chính phủ nhằm kiềm chế giá bất động sản tăng vọt. 

Tháng 8 năm 2017, Chính phủ đã công bố đối sách nới lỏng quy định mức trần đối với giá bán trước các căn hộ do khối tư nhân xây dựng. Đến tháng 11 cùng năm, Chính phủ đã hoàn thành việc sắp xếp một số quy định sửa đổi của đạo luật liên quan. Như vậy, Chính phủ đã chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thực thi đối sách này. Năm 2014, Chính phủ Tổng thống Park Geun-hye đã thắt chặt các điều kiện của chế độ áp giá trần với các căn hộ rao bán trước. Do quy định quá nghiêm ngặt, hệ thống giá trần chưa được áp dụng cho bất kỳ căn hộ nào do tư nhân đầu tư kể từ thời điểm đó, như giá chung cư tăng trên 10% trong vòng ba tháng. Tuy nhiên, từ tháng 8 năm 2017, Chính phủ đương nhiệm đã công bố chế độ sửa đổi như áp dụng mức trần đối với giá bán trước căn hộ mới, nếu giá trung bình của căn hộ hiện tại ở các khu vực xung quanh tăng gấp đôi so với chỉ số giá tiêu dùng trong vòng 12 tháng trước. 

Bối cảnh áp dụng chế độ giá trần với giá bán trước nhà ở khối tư nhân

Tại Hàn Quốc, các căn hộ chung cư mới thường được rao bán trước khi xây dựng. Giá bán này thường được tính dựa trên giá đất, chi phí xây dựng cơ bản cộng với lợi nhuận của chủ thầu xây dựng. Hiện tại, mức trần của giá bán trước này chỉ được áp dụng đối với các căn hộ do khối Nhà nước xây dựng. Hai năm trước, Chính phủ mới đã nới lỏng điều kiện, và giờ đây mức giá trần cũng có thể được áp dụng đối với các căn hộ tại khu vực tư nhân, đồng nghĩa với việc Chính phủ đã sẵn sàng thực thi chế độ này. Vậy, tại sao Chính phủ lại chọn thời điểm hiện tại thay vì hai năm trước để áp dụng chế độ mới? Giám đốc Choi Eun-young giải thích.

Trên thực tế, trước khi Chính phủ tiền nhiệm bãi bỏ hệ thống giá trần vào tháng 12 năm 2014, giá bán trước tối đa của các căn hộ ở khu vực Gangnam (Seoul) chỉ ở mức 40 triệu won (34.000 USD)/ 3,3 m2. Sau khi mức trần này bị bãi bỏ, giá nhà tại hầu hết các vị trí trong thủ đô Seoul đều tăng phi mã, khiến một số ý kiến lo ngại rằng nếu tiếp tục đà này thì giá tại một số nơi thậm chí lên tới 100 triệu won (85.000 USD)/3,3 m2. 

Nguy cơ tạo ra bong bóng giá khi cơ chế giá trần có hiệu lực? Thời điểm giới thiệu cơ chế giá trần với giá bán trước căn hộ tư nhân

Nhận thấy giá căn hộ bán trước tăng mạnh, Chính phủ đang xem xét việc áp dụng lại cơ chế giá trần. Vào tháng 5 năm nay, giá bán trước các căn hộ tư nhân tại Seoul đã tăng 12,54% so với cùng kỳ năm ngoái, tăng mạnh so với con số 1,96% của các căn hộ đã xây dựng. Một số chủ xây dựng muốn bán các căn hộ mới sau khi xây dựng để lách một số quy định của Nhà nước, và đây là nguyên nhân khiến Chính phủ xem xét việc áp đặt cơ chế giá trần. Tuy nhiên, nhiều người cũng lo ngại về tác động tiêu cực của đối sách này, như làm giảm chất lượng căn hộ cũng như nguồn cung nhà ở, khiến giá nhà tăng cao.

Chẳng hạn khi hạ giá bán trước của các căn hộ mới sẽ làm giảm lợi nhuận của chủ thầu xây dựng. Vào tháng 5 năm 1988, một số công ty xây dựng đã ngừng cung cấp các căn hộ viện dẫn lý do lợi nhuận giảm một cách tồi tệ. 7 tháng sau đó, không một ngôi nhà tư nhân nào được cung cấp. Chế độ quản lý tương tự công bố năm 2007 cũng đã dẫn đến nguồn cung nhà ở giảm dần. Giữa kỳ vọng và lo lắng về đối sách giá trần, Chính phủ đang cân nhắc thời điểm thích hợp để thực hiện. Bà Choi Eun-young phân tích. 

Chính phủ dường như đang theo dõi sát sao diễn biến thị trường hiện nay. Giá nhà đã ổn định hoặc giảm trong một thời gian, nhưng cuối cùng lại tăng nhẹ. Tôi cho rằng sẽ là quá muộn nếu Chính phủ triển khai chính sách khi vấn đề đã phát sinh. Tốt hơn hết là Chính phủ nên đưa ra các đối sách để ngăn chặn các khả năng tiềm ẩn có thể xảy ra. Khi nhận thấy dấu hiệu của vấn đề, Chính phủ cần phải nhanh chóng hành động. Tôi tin rằng Chính phủ sẽ sớm thực thi đối sách này. 

Chính phủ cần cẩn trọng xây dựng đối sách toàn diện

Nếu được thông qua trong cuộc họp Nội các tháng này, thông tư sửa đổi sẽ có hiệu lực muộn nhất là từ tháng 9, tính cả khoảng thời gian 40 ngày đăng công báo. Tuy nhiên, Chính phủ có thể cho phép một giai đoạn ân hạn hoặc công bố các đối sách bổ sung để tránh một cú sốc trên thị trường bất động sản. Sau đó, chế độ mới có thể bắt đầu có hiệu lực từ tháng 10 hoặc tháng 11. Tuy nhiên, việc xác định chính xác nội dung đối sách điều chỉnh quan trọng hơn thời điểm công bố. Giám đốc Choi Eun-young đánh giá. 

Một số đối sách, kể cả chế độ giá trần giá bán trước, đều có những hạn chế. Chẳng hạn, các chủ xây dựng có thể chọn bán căn hộ mới sau khi xây dựng xong, để tránh quy định về giá trần, đồng thời có thể tự ý ấn định giá căn hộ theo ý muốn. Ngoài ra, cơ chế giá trần chỉ áp dụng tại các khu vực có khả năng xảy ra hiện tượng bong bóng giá làm tăng giá nhà ở các khu vực khác. Lo ngại này đến từ nhiều nhiều nguyên do, như lượng tiền khổng lồ trôi nổi trên thị trường và nhu cầu đầu cơ mạnh mẽ. Do đó, Chính phủ nên thực thi cơ chế giá trần một cách phổ quát hơn. Với bài học từ quá khứ, Chính phủ cần phải xây dựng một đối sách chặt chẽ, toàn diện, bịt mọi lỗ hổng.