© YONHAP News

“Quả bom” cung cấp 52.000 căn hộ vào tháng 9

Chính phủ Hàn Quốc gần đây đã công bố sẽ mở rộng quy định áp giá trần căn hộ rao bán trước khi xây dựng, hiện đang chỉ áp dụng với các căn hộ trên đất công, sang cả đối tượng thuộc khu vực tư nhân. Theo đó, Chính phủ sẽ quy định giá bán trước dựa trên chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra, bao gồm giá đất, chi phí xây dựng cơ bản và lợi nhuận phù hợp cho các công ty xây dựng. Tuy nhiên, dù chưa đi vào thực hiện, song thông báo về quy chế này đã làm nảy sinh nhiều vấn đề. Trong mục Tiêu điểm kinh tế tuần này, Chuyên gia phân tích bất động sản Park Won-gap từ Ngân hàng Kookmin (KB) sẽ thảo luận vấn đề này, trước hết là đánh giá về thực trạng thị trường nhà đất tại Hàn Quốc.

Các công ty xây dựng trong nước đang cung cấp một số lượng lớn các căn hộ bán trước, trước thời điểm thực hiện hệ thống giá trần. Theo đó, trong tháng 9, các doanh nghiệp này dự kiến cung cấp 52.000 căn hộ bán trước trên toàn quốc. Con số trên gấp 3,2 lần so với cùng kỳ năm ngoái, và tính riêng tháng 9, đây là con số cao thứ hai trong gần 10 năm, chỉ đứng sau của năm 2015, thời điểm giá nhà đất bùng nổ. Trong bối cảnh giá bất động sản khu vực Seoul đang tăng, người dân ngày càng quan tâm đến giá bán trước của các căn hộ. Với suy nghĩ đó, các doanh nghiệp xây dựng dường như đang đẩy nhanh việc cung cấp các căn hộ mới, trước khi quy định mới được thực thi. 

Hiện tượng tăng giá của các căn hộ đã hoàn thiện

Các công ty xây dựng dự kiến sẽ đưa các căn hộ mới với số lượng lớn vào trước và sau dịp nghỉ lễ Tết Trung thu (Chuseok), do các đơn đăng ký căn hộ mới sẽ tạm thời dừng trong dịp nghỉ lễ. Trước khi hệ thống giá trần bán trước được áp dụng, người dân đang tranh giành đăng ký mua các căn hộ mới. Ví dụ, tỷ lệ cạnh tranh gần đây cho một khu chung cư ở quận Dongjak (phía Nam Seoul) đã lên tới 1 chọi 203, và đã có tới 1.123 người đăng ký mua một căn hộ rộng 84 m2 duy nhất. Thực tế, tình trạng cạnh tranh giành quyền mua nhà tại thủ đô Seoul vốn rất căng thẳng, nhưng đây là lần đầu tiên tỷ lệ này lên tới ba con số. Rõ ràng, nhiều người hy vọng mua nhà chỉ quan tâm đến thị trường căn hộ bán trước. Giá căn hộ bán trước vẫn còn cao do quy định mới chưa được áp dụng. Tuy nhiên, thị trường nhà ở bán trước đang có dấu hiệu quá nóng, vì ngày càng có nhiều người tin rằng quy định mới sẽ dẫn đến sự suy giảm nguồn cung nhà ở. Đáng lo ngại hơn, không chỉ các căn hộ bán trước, mà cả các căn hộ đã hoàn thiện cũng đang trong tình trạng tăng giá. Chuyên gia Park Won-gap lý giải. 

Giá căn hộ tại Seoul trong tháng 8 tăng với tốc độ nhanh nhất trong vòng 10 tháng. Theo Ủy ban thẩm định quốc gia Hàn Quốc (KAB), giá căn hộ tại thủ đô đã tăng 0,14% trong tháng 8, tỷ lệ gấp đôi so với tháng trước và là mức tăng mạnh nhất kể từ tháng 10 năm ngoái. Không chỉ các căn hộ, mà nhà riêng hay nhà tập thể 4 tầng cũng tăng giá. Đặc biệt, giá nhà tăng mạnh tại các khu vực dân cư đông đúc nổi tiếng tại Seoul như quận Seocho, Gangnam, Seongdong và Mapo. 

Nghịch lý của quy định giá trần căn hộ bán trước

Hiện tượng tăng giá đang xảy ra với các căn hộ tương đối mới, được xây dựng trong vòng 5 năm qua. Tính đến tuần cuối của tháng 8, giá các căn hộ đã hoàn thiện nhưng còn mới, đã tăng liên tiếp trong vòng 9 tuần, trong bối cảnh người dân dự đoán rằng hệ thống quy định giá trần căn hộ bán trước có thể khiến nguồn cung này trở nên khan hiếm. Các căn hộ trên 10 năm tuổi cũng đang tăng giá. Theo lẽ thường, các căn hộ cũ sẽ có giá bán rẻ hơn. Vậy nhưng hiện nay, ngay cả những căn hộ cũ, nếu nằm ở vị trí thuận lợi và tiện nghi đầy đủ, cũng có chiều hướng tăng giá, với mức tăng 0,03% trong tháng trước. Ban đầu, Chính phủ dự đoán rằng thị trường nhà đất sẽ suy giảm và ổn định trong nửa cuối năm, do các quy định về bất động sản và sự gia tăng nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, trái với suy đoán, thị trường bất động sản đang chuyển biến theo chiều hướng khác. Ông Park Won-gap phân tích. 

Chính phủ dự tính hệ thống giá trần bán trước sẽ giúp hạ nhiệt thị trường nhà đất quá nóng, bởi nó sẽ làm giảm các dự án tái định cư và dẫn đến giảm giá các căn hộ khác, trong khi sự quan tâm ngày càng tăng về thị trường căn hộ bán trước sẽ giúp kìm hãm nhu cầu đối với các căn hộ hiện có. Tuy nhiên, thị trường lại coi quy định này là một tín hiệu cho nguồn cung nhà ở đang suy giảm, gây hỗn loạn trong số những đối tượng thực sự có nhu cầu mua nhà. Với dự đoán nguồn cung giảm, nhà ở đã xây dựng, dù cũ hay mới, đang chứng kiến xu hướng tăng giá. Ngay cả giá các căn hộ đang xây dựng lại, ban đầu được dự báo là sẽ chịu một đòn mạnh, song cũng không giảm giá. Với diễn biến bất thường trên thị trường, một số ý kiến cho rằng thực trạng hiện nay là một nghịch lý của hệ thống kiểm soát giá căn hộ bán trước, và thị trường đang càng trở nên khó đoán định.   

Mơ hồ thời điểm áp dụng cơ chế mới

Kiểm soát giá căn hộ mới có thể làm giảm nhiệt thị trường quá nóng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, tình trạng mất cân bằng cung-cầu sẽ làm méo mó thị trường, bởi Chính phủ không thể ngăn chặn nhu cầu chính đáng của người dân về một hạ tầng gắn với các cơ sở giáo dục tốt, tiện nghi và hệ thống giao thông thuận tiện. Dịch vụ bán tháo nhà của các công ty xây dựng, mức cạnh tranh cao bất thường với căn hộ mới và giá nhà đất tăng cao, là một số tác dụng phụ của hệ thống quy định giá trần. Dự kiến, cơ chế này sẽ được giới thiệu vào tháng 10. Tuy nhiên, Phó Thủ tướng phụ trách kinh tế Hong Nam-ki đã tạm thời đình chỉ thực thi quy định, cho thấy bất đồng quan điểm trong nội bộ Chính phủ. Câu hỏi đặt ra lúc này là hệ thống mới sẽ được thực thi như thế nào? Ông Park Won-gap nhận định. 

Ủy ban thẩm định chính sách nhà ở (HPDC) thuộc Bộ Địa chính và giao thông sẽ lựa chọn khu vực có giá bất động sản tăng mạnh ở các khu vực quá nóng về đầu cơ, trước khi đưa ra quyết định cuối cùng về thực hiện quy định giá trần bán trước. Tôi cho rằng Chính phủ sẽ đánh giá hiệu quả tiềm năng của hệ thống đối với nền kinh tế một cách kỹ lương hơn, đồng thời cẩn trọng theo dõi tình hình trước khi đưa biện pháp này vào thực hiện.  

Phó Thủ tướng phụ trách kinh tế Hong Nam-ki cho biết Chính phủ sẽ quyết định thời điểm thực thi quy định giá trần căn hộ bán trước dựa trên điều kiện kinh tế và tình hình giao dịch trên thị trường. Với thực tế trên, rõ ràng, sự không chắc chắn là điều mà thị trường quan tâm nhất lúc này.