ⓒ YONHAP News

Người mua nước ngoài đổ 7.600 tỷ won vào thị trường bất động sản Hàn Quốc trong ba năm qua

Giá nhà ở tại Seoul đã tăng liên tục trong ba năm qua, kể từ khi Tổng thống Moon Jae-in lên nắm quyền. Theo Ủy ban Thẩm định giá Hàn Quốc (KAB), giá căn hộ tại Seoul đã tăng 54,7%, từ 17,31 triệu won (14.500 USD)/pyeong (đơn vị diện tích của Hàn Quốc, tương đương 3,3 m2) tháng 5/2017 lên 26,78 triệu won (22.450 USD)/pyeong tháng 7 năm nay. Thêm vào đó, nhiều người nước ngoài cũng nhảy vào thị trường bất động sản Hàn Quốc, làm dấy lên lo ngại về tình trạng đầu cơ. Nhà nghiên cứu bất động sản Park Won-gap từ Ngân hàng Kookmin phân tích vai trò của người mua nước ngoài trên thị trường bất động sản Hàn Quốc. 

Từ tháng 5/2017 đến nay, người nước ngoài đã mua khoảng 23.000 căn hộ tại Hàn Quốc, trị giá 7.600 tỷ won (6,4 tỷ USD). Số người nước ngoài mua nhà tăng theo từng năm, từ 5.300 năm 2017 lên 6.900 năm 2018 và 7.300 năm 2019. Tính đến tháng 5 năm nay đã có 3.500 giao dịch nhà đất liên quan đến người nước ngoài, tăng 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Trước đây, chỉ có người Mỹ gốc Hàn mua nhà tại Hàn Quốc. Nhưng những năm gần đây, ngày càng nhiều người Trung Quốc quan tâm đến thị trường bất động sản Hàn Quốc. Từ năm 2017 đến tháng 5 năm nay, có 13.000 giao dịch bất động sản từ người mua quốc tịch Trung Quốc, vượt xa con số 4.200 của người mua quốc tịch Mỹ.

Mục đích người nước ngoài mua bất động sản tại Hàn Quốc 

Theo Cục Thuế quốc gia Hàn Quốc, một người Mỹ hơn 40 tuổi đã mua tới 42 căn hộ nhỏ tổng trị giá lên tới 5,6 triệu USD ở khu vực Seoul và thành phố Chungcheong trong hai năm qua. Một người Trung Quốc 30 tuổi có visa du học sinh đã mua 8 căn hộ tại Hàn Quốc và cho thuê nhà mà không báo cáo doanh thu cho cơ quan thuế. Trong 23.000 căn hộ do người nước ngoài mua từ năm 2017 đến tháng 5 năm nay, 33% không có người sinh sống thực tế, 1.036 người nước ngoài mua từ hai căn hộ trở lên. 90% giao dịch mua nhà tập trung ở Seoul và khu vực đô thị vệ tinh. Ông Park Won-gap phân tích nguyên nhân khiến người nước ngoài đầu tư vào bất động sản ở Hàn Quốc.

Tôi cho rằng họ mua nhà để ở hoặc đầu tư. Theo góc nhìn của người nước ngoài, thị trường nhà ở Hàn Quốc không quá hấp dẫn nếu xét đến nguồn thu từ cho thuê nhà và tỷ lệ lãi suất thấp, thường là 1,5%/năm. Do đó, tôi không nghĩ người nước ngoài mua nhà vì thu nhập từ tiền cho thuê. Thay vào đó, có vẻ họ đang hướng đến mô hình “đầu tư chênh lệch” (gap investment), và thường ký kiểu hợp đồng “jeonse” với người thuê nhà. “Jeonse” là hình thức thuê nhà truyền thống tại Hàn Quốc, trong đó người thuê đặt cọc một khoản tiền lớn và không phả trả tiền thuê nhà theo tháng. Tại Hàn Quốc, phương thức đầu tư chênh lệch đang khá phổ biến, cho phép người mua mua nhà ở với chi phí đầu tư thấp. Trên thực tế, 33% bất động sản do người nước ngoài mua không được sinh sống thực tế, 170 người mua nước ngoài sở hữu từ ba căn hộ trở lên. Mô hình đầu tư nhà ở của người nước ngoài khá giống với người dân địa phương.

Tình trạng phân biệt đối xử, quy định về các khoản vay chỉ áp dụng với người Hàn Quốc

Có vẻ tình trạng đầu cơ bất động sản của người nước ngoài đã góp phần làm tăng giá bất động sản tại Hàn Quốc, đặc biệt là tại Seoul. Nghiêm trọng hơn, ngày càng nhiều người nước ngoài mua bất động sản đã gây ra tranh cãi về việc phân biệt đối xử với người dân địa phương. Người Hàn Quốc ngày càng khó mua nhà do các quy định của Chính phủ về các khoản vay thế chấp, như tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) và tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp (LTV). Trong khi đó, người nước ngoài có thể dễ dàng mua nhà tại Hàn Quốc bằng tiền từ nước ngoài, miễn là số tiền đó được đăng ký với nhà chức trách. Hơn nữa, không có quy định bắt buộc người mua nước ngoài phải sống tại căn hộ đó. Nói cách khác, mỗi khi Chính phủ Hàn Quốc áp dụng quy định mới về bất động sản là lại có thêm nhiều người nước ngoài giao dịch nhà đất. 

Chính sách bất động sản với người mua nước ngoài tại các nước

Ngày càng có nhiều ý kiến kêu gọi Chính phủ siết chặt các quy định mua bất động sản với người nước ngoài. Đảng cầm quyền Dân chủ đồng hành và Chính phủ được cho là đang xem xét một dự luật liên quan, nhưng vẫn cần chờ xem liệu Quốc hội có thông qua hay không. Nhà nghiên cứu Park Won-gap giải thích một số chính sách bất động sản đối với người mua nước ngoài tại một số quốc gia khác. 

Một số quốc gia kiểm soát dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản địa phương thông qua thuế cao. Canada đánh thuế 20% đối với người nước ngoài mua nhà ở tại thành phố Vancouver. Ví dụ, người nước ngoài mua một căn hộ trị giá 1 triệu USD phải trả 200.000 USD tiền thuế. Tại Australia, người nước ngoài mua bất động sản trị giá hơn 50 triệu USD bắt buộc phải được Ủy ban Thẩm định đầu tư nước ngoài (FIRB) phê duyệt. Singapore cũng đánh thuế 20% đối với người nước ngoài mua bất động sản để hạn chế đầu cơ. 

Tăng thuế đối với bất động sản không có người ở

Giá bất động sản tăng chóng mặt không chỉ ở Seoul. Các thành phố lớn trên thế giới đang vật lộn với giá nhà ở, giá thuê căn hộ tăng vọt, và Chính phủ các nước đang bận rộn đối phó. Đầu tháng này, Trung Quốc đã bắt đầu siết chặt quy chế cho vay để ngăn thị trường bất động sản trở nên quá nóng. Anh và Thụy Điển gần đây đã hạn chế các khoản vay để mua nhà; còn Canada tăng thuế đối với giao dịch bất động sản của người mua nước ngoài. Giá nhà ở tại Nhật Bản cũng tăng. Các báo cáo cho thấy giá căn hộ ở trung tâm thủ đô Tokyo đã trở lại thời kỳ đầu những năm 1990, thời điểm bong bóng bất động sản ở nước này đạt đến đỉnh điểm. Thị trường bất động sản toàn cầu trở nên sôi động có liên quan đến đại dịch COVID-19. Trong bối cảnh lãi suất cực thấp, chi tiêu Chính phủ tăng mạnh đã khiến tiền đổ vào thị trường bất động sản. Trong tình hình này, nhiều nhà đầu cơ nước ngoài có thể làm gián đoạn thị trường nhà ở Hàn Quốc. Nếu điều này xảy ra, những người mua nhà thực sự sẽ chịu thiệt hại. Nhà nghiên cứu Park Won-gap nhận định.

Tôi đồng ý là cần bảo vệ những người mua nhà ở thực sự, đồng thời ngăn chặn đầu cơ thông qua các quy định chặt chẽ hơn. Đảng cầm quyền đã đề xuất dự luật áp dụng thuế mua lại 20% đối với người mua nước ngoài không sống trong căn hộ trong vòng 6 tháng sau khi mua. Chính phủ cũng đang xem xét đánh thuế thu nhập đối với vốn mua bất động sản, và thuế bất động sản toàn diện đối với người nước ngoài mua nhà nhưng không ở. Đảng đối lập dự kiến sẽ đề xuất các biện pháp tương tự nhằm ngăn chặn đầu cơ bất động sản, bảo vệ người mua thực sự. 

Mua nhà để ở vốn là một hoạt động kinh tế bình thường. Nhưng vấn nạn đầu cơ bất động sản cần được quản lý chặt chẽ, không phân biệt quốc tịch, tránh để thị trường nhà ở trong nước trở nên quá nóng.