ⓒ KBS

Tại một quốc gia xã hội chủ nghĩa như Bắc Triều Tiên cũng có các hoạt động giao dịch bất động sản. Theo báo cáo năm 2018 của Cơ quan xúc tiến thương mại và đầu tư Hàn Quốc (KOTRA), các giao dịch bất động sản đang mở rộng với giá cả tăng chóng mặt tại miền Bắc, chủ yếu ở các thành phố như Bình Nhưỡng, Nampo, Kaesong, Sinuiju và Nasun. Hãng tin Reuters (Anh) cũng trích dẫn báo cáo này và cho biết "Thị trường bất động sản của Bắc Triều Tiên đang phát triển nhanh nhất trên thế giới" và "Ước tính rằng thị trường này đã tăng ít nhất 10 lần so với 10 năm trước". Cũng có nhiều người đào tẩu từ miền Bắc đứng ra làm chứng cho nhận định này. Hôm nay, chúng ta sẽ cùng giáo sư Jeon Young-sun từ Nhóm nghiên cứu nhân văn học thống nhất thuộc Đại học Konkuk tìm hiểu về lĩnh vực bất động sản, cụ thể là mua bán nhà ở tại Bắc Triều Tiên.

Theo kết quả khảo sát được Viện nghiên cứu Hòa bình thống nhất thuộc Đại học quốc gia Seoul thực hiện năm 2013 với đối tượng là những người đào tẩu Bắc Triều Tiên, 66,9% những người tham gia khảo sát cho biết đã trả tiền để mua nhà, cao gấp gần 5 lần so với số người được Nhà nước cấp nhà. Tuy nhiên, khái niệm mua nhà tại miền Bắc có nhiều điểm khác biệt so với Hàn Quốc.

Khác với Hàn Quốc, thông thường mua bán và giao dịch bất động sản được coi là quá trình trao đổi quyền sở hữu giữa các cá nhân hoặc tổ chức, tại Bắc Triều Tiên, về cơ bản chỉ có các tổ chức xã hội, cũng chính là các cơ quan Nhà nước, mới có thể sở hữu nhà đất. Cá nhân người dân tuy không thể sở hữu nhà đất nhưng có thể trao đổi nhà và chi trả một khoản tiền chênh lệch để được chuyển đến nơi tốt hơn. Đây chính là phương thức giao dịch bất động sản tại miền Bắc.

Trong giai đoạn Bắc Triều Tiên trải qua cuộc khủng hoảng kinh tế mang tên “cuộc hành quân gian khổ” những năm 1990, các dự án xây dựng quy mô lớn do Nhà nước chỉ đạo đã phải tạm dừng. Dự án xây dựng nhà ở cũng không phải ngoại lệ. Tình trạng thiếu nhà ở càng trở nên nghiêm trọng khi thế hệ trẻ sinh ra sau chiến tranh đến tuổi kết hôn. Một người đào tẩu Bắc Triều Tiên quê quán Bình Nhưỡng đã cho biết gia đình ba thế hệ gồm ông bà, bố mẹ, con cái và người chú chưa kết hôn của người này phải cùng nhau sống trong một căn nhà ba phòng ngủ chật hẹp.

Xây nhà để cung cấp cho người dân là nhiệm vụ của Nhà nước, nhưng do lượng nhà ở mà Nhà nước xây dựng bị giảm xuống nên người dân đã chuyển qua mua số nhà còn thiếu thông qua thị trường tư nhân. Trong quá trình này, nhiều hình thức trao đổi nhà ở bắt đầu xuất hiện. Kể từ những năm 2000, đặc biệt là sau những năm 2010, giao dịch nhà ở đã chiếm một phần đáng kể trong nền kinh tế. Do đó, cùng với việc xây dựng các khu nhà ở đô thị mới, các giao dịch trao đổi nhà ở cũng đã tăng lên.

Nhà ở tại Bắc Triều Tiên đều thuộc sở hữu của Nhà nước. Các cá nhân được cấp Giấy phép chuyển vào nhà, hay còn gọi là Giấy phép sử dụng nhà ở, để được đến ở tại căn nhà do Nhà nước cung cấp. Việc giao dịch loại giấy phép này được thực hiện công khai tại miền Bắc. Một người đào tẩu từ Bắc Triều Tiên vào năm 2015 cho biết cơ quan quản lý nhà ở và cấp Giấy phép sử dụng nhà ở tại miền Bắc là Phòng quản lý nhà ở. Người này cũng đề cập đến tình trạng người dân bán Giấy phép sử dụng nhà ở của mình cho người khác.

Để giải quyết vấn đề này, miền Bắc đã ban hành "Luật nhà ở của Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên" vào năm 2009, tương đương với “Luật nhà ở” hiện hành của Hàn Quốc. Điều 1 với tên gọi “Sứ mệnh của Luật nhà ở” quy định luật này sẽ đóng góp vào công cuộc đảm bảo điều kiện sinh hoạt văn hóa của người dân bằng cách thiết lập chặt chẽ chế độ và trật tự trong việc xây dựng, chuyển giao, mua lại, đăng ký, phân bổ, sử dụng và quản lý nhà ở. Luật này chia loại hình sở hữu nhà ở thành ba loại, bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu đoàn thể hợp tác và sở hữu cá nhân, tuy nhiên lại chủ yếu bao gồm các quy định về nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Để sở hữu nhà ở tại Bắc Triều Tiên, thông thường người dân chỉ có thể thông qua sự cung cấp của Nhà nước bằng cách đăng ký xin cấp nhà tại Ủy ban nhân dân, cơ quan, đơn vị, tổ chức có liên quan.

Nhà nước Bắc Triều Tiên có nhiệm vụ cung cấp nhà ở cho người dân nên hàng năm đều thực hiện các dự án xây nhà mới. Cục Phân bổ nhà ở là cơ quan đảm nhận công việc cung cấp và quản lý nhà mới. Những người cần nhà mới vì các lý do như kết hôn, chuyển công tác có thể đăng ký xin cấp nhà để được cơ quan này bố trí nhà mới.

Tháng 4 vừa qua, truyền thông Bắc Triều Tiên đưa tin về lễ hoàn công dự án xây dựng nhà cao cấp bên bờ sông Pothong (Bình Nhưỡng) và cho biết Chủ tịch Kim Jong-un đã tặng những ngôi nhà mới cho các nhân vật làm việc trong lĩnh vực tuyên truyền, trong đó có phát thanh viên Ri Chun-hee.

Theo Luật nhà ở của Bắc Triều Tiên, nhà ở sẽ được cấp trước cho tầng lớp xã hội được ưu tiên như chiến sĩ cách mạng, gia đình liệt sĩ cách mạng, gia đình liệt sĩ, anh hùng, cựu chiến binh, quân nhân đã giải ngũ, giáo viên, nhà khoa học, kỹ sư, người có công và những người đã nỗ lực đổi mới đất nước. Một người đào tẩu Bắc Triều Tiên cho biết người dân cảm thấy bị tách biệt với tầng lớp anh hùng, cán bộ hay người có tiền vì họ được ưu tiên nhận nhà dưới thời Chủ tịch Ủy ban Quốc vụ Kim Jong-un. Tầng lớp được ưu tiên tiếp theo là những người lao động thuộc các ngành nghề nặng nhọc như thợ khai thác than, thợ mỏ, thợ nấu chảy phôi sắt, ngư dân vùng biển xa, kỹ sư đường sắt. Tiếp đó là những người mất nhà do quy hoạch đô thị hoặc thiên tai. Ủy ban nhân dân và cơ quan có thẩm quyền tương đương sau khi nhận đơn đăng ký cấp nhà sẽ xem xét đến số lượng thành viên, điều kiện sống và điều kiện đi lại để cấp cho hộ gia đình đó một ngôi nhà mới xây hoặc vừa có người chuyển đi. Tuy nhiên, được cấp nhà không đồng nghĩa với việc người dân sẽ sở hữu căn nhà đó.

Người sử dụng nhà phải trả phí vì trên thực tế ngôi nhà thuộc sở hữu của Nhà nước. Vì vậy, thay vì giấy chứng nhận quyền đăng ký nhà ở như người dân Hàn Quốc, người dân Bắc Triều Tiên sẽ được cấp Giấy phép sử dụng nhà, hay còn gọi là Giấy phép chuyển vào nhà, một loại giấy tờ quy định người được phép sử dụng ngôi nhà đó. Tuy người dân không có quyền sở hữu nhà ở nhưng vẫn có thể thừa kế hoặc chuyển nhượng. Nếu chuyển công tác hoặc chuyển nhà đến tỉnh, thành phố khác thì gia đình đó phải trả lại nhà và đăng ký cấp lại giấy phép của nơi ở mới. Tuy nhiên, cũng có trường hợp chủ cũ chuyển sang nhà mới nhưng không giao lại nhà cũ mà lại để người khác ở tạm bất hợp pháp. Luật nhà ở của miền Bắc có quy định rõ điều này.

Vì tình trạng khan hiếm nhà ở, nhiều trường hợp người dân Bắc Triều Tiên phải đợi vài năm mới được giao nhà. Vì vậy, những người chuẩn bị kết hôn thường trì hoãn việc cưới xin hoặc ở chung nhà bố mẹ đẻ. Ngoài ra, nước này cũng có chế độ “sống chung”, tức là những nhà ít thành viên sẽ ở chung với nhau trong một căn hộ có nhiều hơn hai phòng. Để làm vậy, họ cũng cần xin “Giấy phép sống chung”. Do tình trạng thiếu nhà ở và tâm lý chung muốn sống trong một căn hộ mới chất lượng tốt, nhiều người đã bí mật “đi lối tắt” khi đăng ký xin cấp nhà ở.

Nhìn rộng hơn thì đây là vấn đề về cung và cầu. Kể cả tỷ lệ phân bổ nhà ở có cao đi chăng nữa thì không phải tất cả các căn hộ đều giống nhau. Bình Nhưỡng cũng không phải ngoại lệ. Nơi đây có rất nhiều loại hình căn hộ khác nhau, từ căn hộ ba phòng ngủ, hai phòng tắm tại những tòa nhà chọc trời đến những ngôi nhà nhiều tầng sử dụng nhà vệ sinh chung, vì vậy ai cũng mong muốn được sống tại những căn hộ tốt hơn. Đó là lý do tại sao miền Bắc luôn trong tình trạng thiếu các căn hộ mới, và có trường hợp người dân hối lộ hoặc “đi đường tắt” để được chuyển vào một ngôi nhà tốt hơn.

Luật nhà ở của Bắc Triều Tiên nghiêm cấm cán bộ nhận tiền hoặc quà để cấp Giấy phép sử dụng nhà hoặc Giấy phép sống chung cho những người có nhu cầu không chính đáng, đồng thời cũng nghiêm cấm hành vi mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước hoặc cho người khác mượn nhà, môi giới nhà ở bất hợp pháp. Ngoài ra, luật này cũng có quy định truy cứu trách nhiệm hành chính và hình sự đối với hành vi xây dựng nhà ở trái phép hoặc không đúng thủ tục. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn khó ngăn chặn được các giao dịch bất động sản. Sau những năm 2000, cùng với sự xuất hiện của tầng lớp “donju”, những người giàu mới nổi đã tích lũy tài sản thông qua chợ tư nhân, thị trường bất động sản tại miền Bắc cũng ngày càng mở rộng.

Hiện tượng này bắt đầu khi tư nhân bị thu hút tham gia vào lĩnh vực xây dựng nhà ở còn thiếu do Nhà nước không cung cấp đủ. Ví dụ, để xây dựng đủ 10.000 căn hộ, các cơ quan thông thường như Bộ An ninh nhân dân, Bộ Đường sắt sẽ phụ trách xây phần nhà còn thiếu. Tuy nhiên, do không có khả năng mua vật liệu xây dựng, các cơ quan này chỉ còn cách thu hút vốn từ các donju, cũng là các chủ sở hữu vốn thương mại. Các nhà tài trợ này sẽ tích cực hợp tác với các cơ quan nói trên để nhận được ưu đãi làm ăn tại những địa điểm tốt, chẳng hạn như khu vực quanh nhà ga. Một khi các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đơn đăng ký Giấy phép xây dựng và giao bản thiết kế, các donju sẽ tiến hành xây dựng. Ví dụ, trong 100 căn hộ được xây, cơ quan Nhà nước sẽ được chia khoảng 30% và 70% còn lại sẽ trở thành lợi nhuận của donju.

Có phân tích cho rằng một số lượng lớn donju đã xuất hiện kể từ khi Chủ tịch Kim Jong-un lên nắm quyền và đây cũng là tầng lớp đã phát triển thị trường bất động sản Bắt Triều Tiên thông qua quan hệ mật thiết với giới cầm quyền nước này. Bên cạnh đó, các dự án xây dựng lớn do Chủ tịch Kim tiến hành tại Bình Nhưỡng và các thành phố khác cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản.

Chủ tịch Kim Jong-un lấy việc xây dựng đô thị làm nền tảng cho quyền lực chính trị. Có thể nói sự phát triển hoa lệ của lĩnh vực này đã khiến cho thị trường nhà đất mở rộng. Trong đó, hiệu quả phối hợp của các đơn vị liên quan đóng một vai trò lớn. Tương tự như ngành sản xuất ô tô của Hàn Quốc có liên quan đến nhiều công ty trực thuộc khác nhau, ngành xây dựng của Bắc Triều Tiên cũng liên quan đến các lĩnh vực khác như sản xuất xi măng, cửa sổ, nội thất, từ đó cùng nhau phối hợp thúc đẩy thị trường. Theo đó, dự án xây dựng đô thị quy mô lớn vừa có tác dụng thể hiện tầm nhìn thời đại mới cho người dân, vừa có tác dụng hồi sinh các ngành liên quan nên có khả năng cao sẽ tiếp tục được tập trung thực hiện trong thời gian tới.

Cùng với các dự án xây dựng nhà ở quy mô lớn mà Bắc Triều Tiên đang thực hiện, các giao dịch bất động sản cá nhân cũng diễn ra vô cùng sôi nổi mặc dù không chính thức, báo hiệu thị trường này sẽ trở nên nóng hơn bao giờ hết. Theo đó, tình trạng phân hóa giàu-nghèo sẽ trở nên tồi tệ hơn, những người dân bình thường cũng sẽ cảm thấy bản thân bị tước đoạt đi quyền lợi chính đáng.