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역대 최고 수준의 금융규제가 포함된 9ㆍ13 대책이 나온 지 6개월이 지났다. 세제 혜택은 축소하고, 대출 규제는 강화한 9ㆍ13 부동산 대책으로 집값 과열 현상은 진정됐다. 

하지만 주택거래가 빠르게 위축되는 등 한파가 지속되고 있다. KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원과 부동산 시장을 진단해본다. 

분양시장 '봄철 특수' 실종 

봄철 분양 성수기가 도래했지만 분양 시장에는 봄이 오지 않았다. 이달 전국 분양경기실사지수는 기준치 100을 밑도는 63이다. 이는 2017년 9월, 조사가 시작된 이후 최저치다. 강도 높은 부동산 규제 영향으로 분양 경기에 대한 기대감이 낮아진 것이다. 

주택 거래량도 눈에 띄게 줄고 있다. 지난 해 9월 서울 주택의 거래량은 1만 9천여 건이었다. 그렇지만 9ㆍ13 대책이 나온 이후, 하락세를 보이면서 올 1월에는 6040건을 기록했다. 전국 주택 거래량 역시 지난 해 9월, 7만여 건에서 올 1월에는 5만여 건으로 줄었다. 

대출 규제로 집값이 하락하고, 구입 여건이 까다로워지면서 매수자가 줄어든 결과다. 부동산 거래 한파는 전세 가격에도 영향을 주고 있다. 

전세 시장도 침체 양상 

한국감정원에 따르면 서울 아파트의 전세 가격은 19주 연속, 하락했다. 한국의 3월은 부동산의 성수기에 해당되는 봄 이사철이다. 그렇지만 올해는 아파트 공급 과잉으로 전세 가격이 안정되자 세입자가 이사할 필요가 없어졌다. 

지난 해는 매매가격이 상승하면서 전세 가격도 올랐지만 이제는 가격이 싼 전세 매물을 골라서 들어갈 수 있는 세입자 우위의 시장이 형성된 것이다. 이처럼 전세 가격이 안정되고 과열 투기도 차단되자 정부는 부동산 시장이 안정기에 접어든 것으로 보고 있다. 

부동산 시장, 안정 국면으로 진입? 

지난 해 서울의 집값은 자고 나면 수 천 만원이 오를 만큼 무섭게 상승했다. 광풍으로 불렸던 폭등 양상은 9ㆍ13 대책 이후 6개월이 지난 지금, 진정 국면을 보이고 있다. 하지만 전문가들은 신중한 입장을 보인다. 서울의 주간 아파트값은 17주 연속 하락하고, 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'도 감소했지만 래 위축을 안정세로 보기는 이르다는 것다. 실제로 집값 하락을 체감하는 이들은 많지 않다. 

9ㆍ13 대책 이후 수 억원 이상 가격이 떨어져서 거래된 곳은 투자 수요가 몰렸던 일부 지역에 불과하다. 여기에 정부가 잇따라 대책을 내놓자 당장 집을 사기보다는 조금 지켜보자는 사람이 늘고 있다. 그런데 집을 사는 사람이 드물어지면서 집주인이 세입자를 못 구하는 

이른바, '역전세난'이 고개를 들고 있다. 

속출하는 역전세난, 갈수록 심화될 전망 

봄 이사철이 다가오면서 전세 계약 만료일이 도래한 집주인들은 '역전세난'을 우려하고 있다. 거래 절벽과 입주 폭탄이 겹치면서 전세가를 낮춰도 세입자를 찾기 힘들기 때문이다. 

문제는 '역전세난'이 심화돼서 다음 세입자를 구하지 못 할 경우다. 통상적인 전세 계약 기간인 2년 전보다 전세 가격이 크게 떨어진 경우, 집주인이 전세보증금을 돌려줄 여력이 부족해서 세입자가 보증금을 못 받을 수도 있다. '역전세난'을 막기 위해서 이미, 일부 지역에서는 전세 세입자를 구하면서 복비를 대신 내주거나 전세 반환 보증금을 대납해주고 있다. 

부동산 정책에는 예상치 못 한 부작용도 따르기 때문에 미세한 조정이 필요하다고 박원갑 위원은 말한다. 

부동산 시장 예의주시하며 상황에 맞는 정책 필요 

9ㆍ13 부동산 대책은 집값을 잡는 데 확실한 효과를 보이고 있다. 주식 시장의 거품을 사전에 차단했다는 점 또한 긍정적이다. 하지만 주택시장이 거래절벽을 맞으면서 사실상 마비되는 부작용도 우려되는 만큼 시장 상황에 맞는 유연한 대책 마련에도 힘을 써야겠다.