Chính phủ chỉ định khu vực đầu cơ
Ngày 2/8 vừa qua, Chính phủ Hàn Quốc đã công bố đối sách bổ sung nhằm ổn định thị trường bất động sản. Theo đó, Bộ Địa chính và giao thông, Bộ Kế hoạch và tài chính và Ủy ban giám sát tài chính đã công bố "Phương án ổn định thị trường nhà ở nhằm đảm bảo nhu cầu thực tế và hạn chế đầu cơ ngắn hạn". Trước đó, vào ngày 19/6, Hàn Quốc đã công bố phương án ổn định thị trường bất động sản, và đối sách công bố lần này mang tính chất bổ sung cho những nội dung được công khai trước đó. Tiêu điểm kinh tế tuần này sẽ cùng Giáo sư Shim Kyo-eon từ Khoa nghiên cứu Bất động sản, trường đại học Konkuk, phân tích những tác động của đối sách này đối với thị trường bất động sản trong nước. Trước hết, ông Shim Kyo-eon giải thích về nội dung đối sách bổ sung được công bố trong tuần qua.

Nội dung quan trọng nhất trong các đối sách mới công bố chính là quyết tâm của Chính phủ trong nỗ lực kiểm soát giá nhà đất tăng vọt tại khu vực thủ đô Seoul, đặc biệt là khu vực miền Nam sông Hàn, còn được người Hàn gọi là “Gangnam”. Theo đó, Chính phủ sẽ tăng cường đánh thuế thu nhập chuyển nhượng nhà đất đối với các đối tượng đầu cơ, hoặc những người sở hữu hơn một căn nhà. Một điểm quan trọng trong các đối sách mới nhất là Seoul đã chỉ định toàn bộ 25 quận thuộc thủ đô Seoul, thành phố Gwacheon (tỉnh Gyeonggi) và thành phố hành chính Sejong là “khu vực quá nóng về đầu cơ”, và sẽ siết chặt quy định với các hoạt động giao dịch và chuyển nhượng, thế chấp bất động sản ở những khu vực này. Ngoài ra, Chính phủ sẽ tăng cường các cuộc điều tra chung để hạn chế đầu cơ và mở rộng các chính sách cung cấp nhà ở, nhằm đảm bảo nhu cầu thực tế về nhà ở của người dân.

Những chính sách cũ về nhà đất chưa hiệu quả

Theo sự đánh giá của dư luận, các biện pháp mới nhất của Chính phủ nhằm ổn định thị trường bất động sản là khá quyết liệt và toàn diện. Đây là lần đầu tiên trong vòng sáu năm, Hàn Quốc tái áp dụng chính sách về “khu vực đầu cơ”. Cụ thể, các quy chế bổ sung như nâng tỷ suất nợ trên thu nhập (DTI) và tỷ lệ nợ trên tài sản thế chấp (LTV) sẽ khiến những nhà đầu cơ khó có thể vay tiền để mua bất động sản ở những khu vực này. Ngoài ra, người mua bất động sản trong những “khu vực đầu cơ” sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sở hữu trong vòng năm năm, với các quy định về tái định cư, tái phát triển cũng sẽ bị siết chặt. Đồng thời, mỗi hộ gia đình chỉ được phép vay thế chấp mua một căn nhà. Những biện pháp lần này được cho là hết sức toàn diện, mạnh tay hơn so với biện pháp mà Chính phủ Tổng thống Moon Jae-in đã công bố vào ngày 19/6. Giáo sư Shim Kyo-eon cho biết.

Những biện pháp mà Chính phủ đưa ra vào hôm 19/6 được coi là chưa đủ mạnh do phải cân nhắc đến khả năng tăng lãi suất cơ bản trong nửa cuối năm và nhu cầu lớn về lượng căn hộ mới. Trên thực tế, giá nhà đất đã tăng vọt sau khi các biện pháp này được đưa ra. Do đó, Chính phủ đã nhanh chóng đưa ra một loạt các biện pháp bổ sung nhằm kìm hãm thị trường nhà đất đang dần trở nên “quá nóng”. Khi giá nhà đất ở khu vực Gangnam tăng lên, các khu vực khác sẽ bị ảnh hưởng theo, gây tác động tới giá nhà đất trong cả nước. Những biện pháp cứng rắn của Chính phủ lần này nhằm hạn chế tối đa những khó khăn kinh tế chồng chất xảy đến với người dân do giá bất động sản leo thang. Trước đây, Chính phủ thường có sự điều chỉnh khi thị trường bất động sản trên toàn quốc trở nên quá nóng. Tuy nhiên, những biện pháp lần này được đưa ra khi giá nhà đất bên ngoài Seoul đang giảm, cho thấy Chính phủ muốn nhanh chóng làm dịu thị trường bất động sản đang có xu hướng trở nên “quá nóng” như hiện nay.

Hạ nhiệt thị trường bất động sản

Ngay khi lên nắm quyền, Chính phủ Tổng thống Moon Jae-in đã công bố một loạt các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những biện pháp này là chưa đủ mạnh và kém hiệu quả. Trên thực tế, tỷ lệ tăng giá căn hộ tại Seoul đã đạt mức tăng 0,37% trong tuần cuối cùng của tháng 7, là mức tăng cao nhất kể từ năm 2008. Trong bối cảnh này, Chính phủ đã chính thức tuyên chiến với tình trạng đầu cơ bất động sản. Những biện pháp này sẽ ảnh hưởng tới thị trường như thế nào? Ông Shim Kyo-eon phân tích.

Trong một vài tháng tới, số lượng giao dịch bất động sản sẽ sụt giảm mạnh, và tình trạng này có thể tiếp diễn trong một thời gian dài. Các biện pháp áp thuế thu nhập chuyển nhượng nhà đất cao hơn nhắm tới những đối tượng sở hữu nhiều hơn một căn nhà, và biện pháp yêu cầu trả thêm một phần lợi nhuận từ các dự án tái định cư, dự kiến sẽ làm giảm giá bất động sản, đặc biệt trong khu vực Gangnam, trong một thời gian ngắn. Nói cách khác, mức thuế chuyển nhượng cao sẽ giúp ngăn ngừa tình trạng các nhà đầu cơ mua bán, và chuyển nhượng căn hộ một cách ồ ạt, góp phần làm nguội thị trường bất động sản đang trở nên “quá nóng” như hiện nay.

Giá nhà có thể tăng về dài hạn do thiếu hụt nguồn cung

Các biện pháp mới nhất của Chính phủ đang mang lại những hiệu quả tức thì đối với thị trường bất động sản trong nước. Kể từ khi các biện pháp này chính thức có hiệu lực vào ngày 3/8, các văn phòng bất động sản liên tục nhận được các cuộc gọi từ những người muốn bán căn hộ và số lượng các nhà đầu tư nhà đất cũng giảm mạnh. Tuy nhiên, một số ý kiến lại cho rằng những biện pháp bổ sung nói trên thực chất mới chỉ tập trung khống chế nhu cầu nhà đất. Giáo sư Shim Kyo-eon nhận định.

Các biện pháp mới của Chính phủ cũng áp dụng một số quy chế bổ sung liên quan đến các dự án tái xây dựng, dự kiến sẽ gây khó khăn cho các dự án tái định cư, vốn là cách duy nhất để bổ sung thêm nhà ở tại Seoul, cũng như có thể làm giảm đáng kể nguồn cung nhà ở, khiến giá nhà đất leo thang. Sự thiếu hụt đáng kể của các đơn vị đầu tư nhà ở tại Seoul sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới nguồn cung nhà ở, và tình trạng lạm phát ở thị trường bất động sản là hoàn toàn có thể xảy ra.

Những chính sách trung và dài hạn là hết sức cần thiết

Thông qua những chính sách mới bổ sung, Chính phủ Hàn Quốc tuyên bố ưu tiên hàng đầu cho nỗ lực bình ổn thị trường nhà ở, đảm bảo nhu cầu thực tế về nhà ở của người dân. Tuy nhiên, biện pháp lần này còn thiếu sót về nội dung cung cấp nhà. Một khi ngành xây dựng bị trì trệ thì nguồn cung nhà sẽ giảm về trung và dài hạn. Thị trường bất động sản không sáng sủa sẽ có thể tác động đáng kể lên nền kinh tế Hàn Quốc, khiến thị trường trong nước suy thoái, làm tăng số “hộ nghèo” (các hộ chẳng có gì ngoài một căn nhà để sống và gặp khó khăn trong sinh kế), và dẫn đến tình trạng bùng nổ nợ hộ gia đình tại Hàn Quốc. Trong bối cảnh hiện nay, nhiều ý kiến yêu cầu Chính phủ nhanh chóng đưa ra những đối sách dài hạn về thị trường bất động sản. Ông Shim Kyo-eon cho biết thêm.

Vấn đề nan giải của nền kinh tế Hàn Quốc là nợ hộ gia đình. Nền kinh tế Hàn Quốc luôn ở trong tình trạng không ổn định vì các biện pháp táo bạo để giảm nợ hộ gia đình đều có thể dẫn tới sự sụp đổ của nền kinh tế quốc gia. Tuy nhiên, nếu Chính phủ nhắm mắt làm ngơ trước vấn đề nợ hộ gia đình thì tình trạng bất ổn sẽ tiếp tục kéo dài mãi. Seoul cần nhanh chóng xem xét những chính sách trung và dài hạn để giải quyết vấn đề nợ hộ gia đình, song song với ổn định thị trường bất động sản, một nền tảng cực kỳ quan trọng trong nền kinh tế quốc gia. Các chính sách bất động sản ngắn hạn thường không hiệu quả, với dẫn chứng cụ thể là các nước phát triển khác đều tiến hành ổn định thị trường bất động sản thông qua các đối sách trung và dài hạn, thay vì đưa ra các đối sách một sớm một chiều. Chính phủ Tổng thống Moon Jae-in cho rằng các đối sách vừa được công bố đều là vì người dân thường, nhưng về lâu dài, đây có thể trở thành gánh nặng cho chính người dân. Chính phủ cần xem xét kỹ lưỡng về sự thay đổi cơ cấu kinh tế liên quan đến bất động sản, đưa ra chính sách ưu tiên những đối tượng thực sự có nhu cầu mua nhà, cung ứng nhà ở giá rẻ dành cho tầng lớp có thu nhập thấp để kìm hãm hiện trạng đầu cơ.