© YONHAP News

13 сентября прошлого года южнокорейское правительство приняло меры по ужесточению контроля за рынком недвижимости. Они состояли в сокращении налоговых льгот и усложнении процедуры выдачи ипотечных кредитов, что немного замедлило рост цен на недвижимость. Подробнее об эффекте действий правительства мы поговорим с ведущим специалистом комитета по вопросам недвижимости банка Kookmin г-ном Пак Вон Гапом.

Существует индекс продаж на рынке новой недвижимости, который ориентируется больше не на потребителей, а на поставщиков. Он указывает на условия рынка. Если значение превышает отметку в 100 пунктов, то это говорит о положительных условиях рынка. Но сегодня отметка составила 63 пункта. В Сеуле показатель 79,6 пункта. Это не такая низкая отметка. В Тэчжоне отметка 77, в Тэгу 73. В регионах индекс падает. Много мест со значением 40 или 60 пунктов. 

Весна - обычно горячий сезон на рынке недвижимости, но не в этот раз. Средний индекс продаж на рынке новой недвижимости по стране составил 63 пункта. Это минимальная отметка с сентября 2017 года. Надежды относительно рынка ухудшились из-за влияния жёстких ограничительных мер правительства. Сокращается объём операций купли-продажи. В сентябре прошлого года в Сеуле было зафиксировано 19 тыс. таких операций. А после объявления ограничительных мер правительства, в январе этого года отметка составила 6.040 операций. В масштабах всей страны показатель сократился с 70 тыс. до 50 тыс. Такой спад связан с ухудшением условий получения кредитов. Между тем, в правительстве считают, что рынок стабилизировался. 

В правительстве считают, что рынок вступил в стадию стабилизации. Но говорить об этом однозначно сложно, учитывая очень низкую учётную ставку и большой объём недвижимого капитала на рынке. Поэтому в первом полугодии ситуацию нужно рассматривать как процесс в сторону стабилизации или застоя. В этом году, думаю, объём операций купли-продажи не увеличится. Это говорит о сокращении потребительских настроений. Также своё влияние оказывает сильный рост цен на недвижимость за последние годы. 

В прошлом году цены на недвижимость в Сеуле росли быстрыми темпами. Сегодня, через полгода после введения правительственных мер, ситуация стабилизировалась. Однако эксперты сохраняют сдержанность. Стоимость квартир в Сеуле снижается 17 недель подряд, а снижение активности преждевременно называть стабилизацией. При этом очень немногие ощущают снижение стоимости недвижимости. Высокая активность наблюдается лишь в отдельных районах, что вызвано инвестиционной привлекательностью. Растёт количество людей, которые воздерживаются от покупки жилья, решив понаблюдать за дальнейшими действиями правительства. На этом фоне возникает ещё одна проблема. Из-за спада активности на рынке растёт предложение на сдачу жилья в аренду под долгосрочный залог - Чонсэ. Это привело к снижению размера залога и перенасыщению рынка. В этой связи, многие хозяева недвижимости сталкиваются с проблемой в поиске новых арендаторов и нехваткой средств для возвращения залога, так как новый жилец предоставит залог в меньшем объёме. Для привлечения новых жильцов хозяева недвижимости оплачивают комиссионные риэлторам и страховку на возвращение залога арендатору. Из-за возникновения неожиданных побочных эффектов правительство должно внести некоторые поправки. 

В настоящий момент нужно ещё немного проследить за эффектом правительственных мер. Если будет ясно, что рынок вступил в фазу стабилизации, то нужно будет рассмотреть меры по смягчению условий операций купли-продажи. Это, к примеру, могут быть меры по снижению налога на покупку или передачу недвижимости. Но к этому вопросу следует подойти очень осторожно, чтобы не вызвать недопонимания на рынке. То есть, нужно подумать о принятии дополнительных микромер, которые позволят рынку работать более стабильно. 

Меры правительства по стабилизации рынка недвижимости от 13 сентября демонстрируют несомненный эффект. Они позволили предотвратить чрезмерный рост цен на рынке. Однако высказываются опасения о том, что рынок окажется парализован из-за ухудшения условий проведения операций купли-продажи. Таким образом, правительство должно приложить усилия для разработки гибких мер, учитывающих ситуацию на рынке.