© YONHAP News

Không có “Cơn sốt mùa xuân” trên thị trường bất động sản

Đã 6 tháng kể từ khi Chính phủ Hàn Quốc ban hành đối sách bất động sản vào ngày 13/9 năm ngoái, bao gồm các quy định kiểm soát chặt chẽ việc cho vay, giảm ưu đãi thuế nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản vốn quá nóng vào thời điểm đó. Tuy nhiên, các quy định của Chính phủ đã nhanh chóng khiến các giao dịch bất động sản bị thu hẹp, và thị trường gần như bị đóng băng. Ông Park Won-gap, chuyên gia tư vấn quản lý tài sản của Ngân hàng Kookmin (KB) phân tích bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay. 

Chỉ số khảo sát mua bán nhà đất (HSSI) là chỉ số phản ánh tâm lý của người bán và người mua về điều kiện kinh doanh các căn hộ mới hàng tháng. Theo đó, nếu chỉ số này vượt quá 100 có nghĩa là tỷ lệ người lạc quan về thị trường bất động sản cao hơn tỷ lệ người bi quan. Tuy nhiên, chỉ số khảo sát trung bình trên cả nước đã giảm xuống mức thấp kỷ lục là 63 điểm trong tháng này. Chỉ số khảo sát ở các thành phố lớn vẫn giữ ở mức khá cao như Seoul là 79,3 điểm, Daejeon là 77 điểm, Daegu là 75 điểm và Gyeonggi là 73 điểm. Tuy nhiên, các tỉnh, thành khác ở địa phương lại rơi xuống mức từ 40 đến 60 điểm, phản ánh thực tế ảm đạm trên thị trường bất động sản tại các địa phương.

Thị trường thuê nhà dài hạn jeonse ảm đạm

Thông thường, nhu cầu căn hộ mới thường gia tăng vào mùa xuân. Tuy nhiên, tình hình đã thay đổi trong năm nay, và chỉ số khảo sát mua bán nhà đất trong tháng 3 năm nay đạt mức thấp nhất kể từ khi Chính phủ tiến hành khảo sát vào tháng 9 năm 2017. Giao dịch nhà ở cũng giảm mạnh. Cụ thể, thị trường nhà ở tại Seoul ghi nhận chỉ có 6.040 giao dịch trong tháng 1, giảm mạnh so với con số 19.000 giao dịch trong tháng 9 năm ngoái. Trên toàn quốc, con số này chỉ đạt 50.000 giao dịch trong tháng 1 khi tháng 9 năm ngoái đạt 70.000 trường hợp. Trên thực tế, việc mua nhà ngày càng trở nên khó khăn bởi các quy định hạn chế cho vay của Chính phủ, và người mua cũng chờ đợi giá nhà trên thị trường giảm. Hệ quả là giao dịch trên thị trường bất động sản lại giảm mạnh trong thời gian gần đây. Đặc biệt, xu hướng thuê bất động sản theo hình thức jeonse, tức đặt tiền trọn gói và không phải trả phí hàng tháng, cũng giảm theo. Chuyên gia Park Won-gap lý giải.

Trên thị trường thuê nhà dưới dạng jeonse, cung đã vượt quá cầu trong thời gian gần đây. Nguồn cung đã lên tới 1,2 triệu căn hộ mới trên cả nước trong vòng ba năm qua. Thị trường tràn ngập các căn hộ mới khiến giá thuê nhà jeonse không mấy biến động. Trong khi đó, nhu cầu chuyển nhà cũng thấp do các giao dịch giảm. Với giá jeonse gần như giữ nguyên so với hai năm trước, nhiều người thuê nhà đã gia hạn hợp đồng của họ. Do đó, nhu cầu jeonse lại càng đảm ạm, và giá jeonse tiếp tục giảm. Thị trường bất động sản và giá thuê nhà jeonse đang có cùng xu thế, một điểm khác biệt so với các xu thế thị trường trước đây.

Thị trường bất động sản có thực sự bước vào thời kỳ ổn định?

Theo Ủy ban thẩm định Hàn Quốc (KAB), cơ quan cung cấp thông tin nhà đất của Chính phủ, giá thuê căn hộ theo hình thức đặt cọc trọn gói jeonse tại Seoul đã giảm liên tiếp trong 19 tuần. Với giá jeonse ít biến động và tình hình đầu cơ bất động sản được kiểm soát, Chính phủ tin rằng thị trường bất động sản đã ổn định trở lại. Ông Park Won-gap phân tích.

Người ta cho rằng thị trường nhà đất đã bước vào giai đoạn ổn định. Tuy nhiên, với tỷ lệ lãi suất thấp và một lượng lớn tiền trôi nổi, vẫn còn sớm để nói rằng thị trường bất động sản đã ổn định hoàn toàn. Mặc dù vậy, thị trường có khả năng vẫn còn giảm trong nửa đầu năm nay. Các giao dịch nhà ở dự kiến cũng ảm đạm trong suốt cả năm. Giao dịch thu hẹp phản ánh thị trường co lại. Tất nhiên, tình hình từng khu vực là khác nhau, nhưng nhiều người đã quá mệt mỏi với giá nhà leo thang. Giá căn hộ đã tăng vọt, đặc biệt tại Seoul, một số khu vực thậm chí tăng gấp đôi so với 5 năm trước. Do đó, khả năng năm nay thị trường bất động sản sẽ ít biến động. 

Bối cảnh ảm đạm trên thị trường thuê nhà

Năm ngoái, giá nhà tại Seoul đã tăng vọt một cách điên cuồng, với mức tăng lên tới hàng chục nghìn đô-la Mỹ chỉ sau một đêm. Tuy nhiên, tình trạng này đang có dấu hiệu giảm bớt sau 6 tháng kể từ khi Chính phủ ban hành các biện pháp bất động sản mạnh tay vào tháng 9 năm ngoái. Tuy nhiên, trên thực tế, không nhiều người cảm thấy giá nhà đất đã giảm. Sau các biện pháp của Chính phủ, giá một số căn hộ đã giảm tới hàng trăm nghìn đô-la Mỹ, vốn là những nhà ở nằm trong một số quận đầu cơ cao. Bên cạnh đó, ngày càng có nhiều người án binh bất động, chờ đợi, quan sát xu hướng thị trường nóng lên. Với lượng người mua nhà ít đi và giá jeonse giảm, chủ sở hữu nhà gặp khó khăn trong việc tìm người thuê. Chuyên gia Park Won-gap giải thích. 

Thông thường, người thuê rất khó thuê được nhà theo hình thức jeonse do giá tiền đặt cọc trọn gói tăng. Nhưng hiện nay, tình hình đang thay đổi. Chủ nhà ngày càng khó giữ được người thuê nhà, trong khi người thuê nhà cũng khó lòng lấy lại được tiền đặt cọc bởi chủ nhà không tìm được người thuê thay thế. Tình hình đặc biệt này đang xảy ra ở một số khu vực như phía Nam tỉnh Gyeonggi. Tôi dự đoán tình hình thuê nhà jeonse sẽ trầm trọng trong năm nay. Khi giá căn hộ đang giảm, giá trị của một số tài sản có thể mất giá so với món nợ của các chủ nợ. Tình trạng “nhà ở mất giá” có thể xuất hiện tại một số khu vực.

Nếu giá thuê nhà theo hình thức jeonse giảm so với lúc ký hợp đồng vào hai năm trước, và nếu chủ nhà không tìm được người thuê nhà mới, họ sẽ khó có thể trả lại tiền đặt cọc cho người thuê cũ. Theo ông Park Won-gap, các biện pháp của Chính phủ đã mang lại hiệu quả trong việc kiềm chế giá nhà đất tăng vọt, và điểm tích cực là các chính sách này đã ngăn chặn được hiện tượng bong bóng nhà đất. Tuy nhiên, các chính sách này cũng để lại những nỗi lo, do đó, Chính phủ cần phân tích chặt chẽ thị trường bất động sản hiện nay và đưa ra biện pháp bổ sung, điều tiết để đối phó một cách linh hoạt hơn. Chẳng hạn, nếu nhận định thị trường bất động sản được ổn định, Chính phủ có thể tạo điều kiện cho các giao dịch như giảm thuế sở hữu bất động sản.